세종 새롬동 아파트 경매, 1회 유찰 6억

한줄 요약

세종 새롬동 아파트 경매, 1회 유찰로 가격이 내려가면서 경쟁이 치열해질 가능성이 높습니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 새롬북로 13, 403동 20층2001호 (새롬동,새뜸마을4단지)

세종특별자치시 새롬북로에 위치한 새롬동 새뜸마을 4단지 아파트입니다. 403동 20층에 위치해 있어 전망이 좋으며, 주변 생활환경도 잘 갖춰져 있습니다. 근처에는 상업시설과 학교도 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 교통도 무난한 편으로, 주변 도로망이 잘 연결되어 있어 이동이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 6,400만원이었지만 1회 유찰 후 최저입찰가는 6억 480만원으로 내려갔습니다. 인근 아파트 시세 대비 30% 정도 할인된 가격입니다. 내 경험상 세종 지역의 아파트 경매는 인기가 많아 경쟁률이 높을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가의 105%인 6억 3,504만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 10월 4일의 근저당권입니다. 등기부 및 현황조사서에서 임차인 현황을 확인해야 합니다. 현재 특이사항은 없지만, 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다만, 명도 과정에서의 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

세종시는 행정중심복합도시로서 개발 호재가 많습니다. 가격이 30% 할인된 만큼 시세차익을 노릴 수 있는 기회입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 약 4.5%로 기대해볼 만합니다. 하지만 세종의 아파트 시장은 변동성이 크다는 점도 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 상태에서 경쟁률은 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가를 고려해 권장 입찰가는 6억 3천만원 정도로 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,921만원으로 총 투자금을 6억 2천만원 정도로 잡을 수 있습니다. 임차인 대항력과 명도 난이도에 대한 철저한 검토가 필요합니다.