창원 중앙동 상가 경매, 15회 유찰 321만

한줄 요약

대폭 할인된 최저가지만, 15회 유찰된 만큼 리스크에 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층 8호 (중앙동,삼일상가)

성산구 중앙대로에 위치한 이 삼일상가의 물건은 지하층에 위치한 상가입니다. 위치는 창원시 중심부에 가까워 교통 편의성은 나쁘지 않지만, 상가의 위치가 지하라는 점이 한 가지 걸리는 부분입니다. 주변 환경은 대체적으로 상업시설이 밀집되어 있는 편입니다만, 지하층 상가의 경우 접근성이 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 900만원이었으나, 321만원으로 98% 할인된 상태입니다. 인근 상가의 시세를 고려할 때, 현재 최저가가 매우 매력적으로 보일 수 있지만, 솔직히 말하면 15번이나 유찰된 점을 보면 단순히 가격만 보고 결정하기는 어렵습니다. 예상 낙찰가는 337만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1994년 설정된 근저당권입니다. 다행히 현재 공실 상태라 임차인 문제가 없지만, 미납된 관리비 약 3,300만원이 부담으로 작용할 수 있습니다. 일괄매각 조건이며, 내부 구조가 하나의 방실로 되어 있다는 점도 고려해야 합니다. 만약 유치권이나 법정지상권이 존재한다면 추가 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 투자자들이 관망 중이거나 큰 리스크가 숨어 있는 경우가 많습니다. 매입 후 임대를 통한 수익을 기대할 수 있지만, 지하층이라는 점에서 공실 리스크가 큽니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 높지 않을 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰할 때 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 350만원 이하로 설정하고, 취등록세 약 15만원을 포함해도 총 투자금이 낮다는 점이 매력입니다. 하지만, 미납 관리비와 지하층의 공실 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 최종적으로는 매우 신중한 접근이 필요합니다.