옹진 영흥면 토지 경매, 신건 31억

한줄 요약

건축물대장이 없는 미완공 건물 포함, 신중한 검토 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2929

경매물건 주소 보기 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31에 위치한 토지입니다. 면적은 4335.0㎡(약 1311.3평)이며, 주변은 조용한 농촌 지역입니다. 인근에 특별한 상업시설은 없지만, 근린생활시설 용도로 개발할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 현황은 '전'으로 사용 중이며, 건축물은 사용승인을 받지 못한 상태에서 공정률 90%에 머물러 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 31억 2,423만원으로 최저입찰가와 동일합니다. 인근 시세와 비교해보면, 정확한 거래 사례는 많지 않으나, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 32억 8,044만원 전후로 예상되며, 취등록세는 약 1억 5,090만원이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 5월 18일의 근저당권입니다. 특이사항으로는, 사용승인을 받지 못한 건물이 포함되어 있고, 유치권 신고가 있었으나 법원에서 부존재 확인 소송에서 승소가 확정되었습니다. 그러나, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하는 부담이 있으며, 이를 놓치면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 건축물대장이 발급되지 않은 미완공 건물은 큰 리스크입니다. 하지만 근린생활시설로 개발할 수 있는 잠재력이 있어 장기적인 관점에서 개발 호재가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 아직 불확실하지만, 잘 개발하면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가보다 약간 높은 수준으로, 32억 내외로 설정하는 것이 안전할 것 같습니다. 유치권 문제는 해결되었지만, 농지취득자격증명과 사용승인을 받지 않은 건물의 처리 문제가 해결되어야 하므로, 이 점을 충분히 고려하시길 바랍니다.