중구 유천동 부동산 경매, 신건 23억

한줄 요약

대전 중구 유천동 부동산, 첫 매각에 높은 감정가로 출발하니 신중한 접근 필요.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 유천동 127-2

대전광역시 중구 유천동 127-2에 위치한 이 부동산은 382.5㎡, 약 115.7평의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 접근성이 좋습니다. 대전 지하철 1호선 유천역과 가까워 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 23억 309만원으로 동일하게 책정되어 있어, 시장 반응을 확인하기 어렵습니다. 인근 지역의 시세를 고려할 때, 매력적인 가격은 아닐 수 있습니다. 예상 낙찰가는 24억 1,824만원 전후로 예상되나, 신건인 만큼 적정가를 확신하기 어렵습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각이라 구조적으로 복잡할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 등본과 현황조사서를 통해 정확히 파악해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 발생 가능성은 낮아 보이지만, 제시외 건물이 있는 점은 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 신건임에도 가격이 높게 책정되어 있어 투자 매력이 떨어집니다. 예상 수익률도 다른 지역 대비 낮아 보입니다. 다만, 대전 중구의 발전 가능성과 호재들을 고려하면 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다. 하지만 초기 투자금이 크고, 임차인 문제 해결이 관건입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 첫 매각이라도 경쟁률이 낮진 않을 것 같습니다. 하지만 감정가가 높기 때문에 입찰가를 신중히 설정해야 합니다. 권장 입찰가는 감정가의 95% 수준인 약 21억 8,000만원을 제안합니다. 취등록세는 약 1억 1,123만원으로 예상되며, 총 투자금은 22억 9,123만원 정도가 될 것입니다. 충분한 자금 계획과 장기 투자 관점이 필요합니다.