KB부동산 시세를 보고도 입찰을 멈춘 날

얼마 전 아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표를 끝내 쓰지 않았다. KB부동산에 표시된 시세는 5억 원대였고 최저매각가격은 그보다 꽤 낮았다. 숫자만 보면 싸 보였다. 그런데 같은 면적의 최근 거래와 현장 매물을 대조하니, 낙찰받은 뒤 팔 수 있는 가격은 그 시세보다 낮게 잡아야 했다. 경매장에서는 이 차이를 무시하는 순간 입찰가가 올라간다.

KB부동산 시세를 처음 펼치면 보는 것

나는 관심 물건이 아파트라면 KB부동산에서 단지와 면적부터 맞춘다. 같은 단지라도 전용면적이 다르면 비교가 어긋난다. 매매 KB시세 일반가를 적고, 과거 시세 흐름과 실거래가, 현재 나온 매물을 차례로 본다. 화면에 숫자가 여럿 떠도 각각 뜻이 다르다. KB시세는 시세 자료이고, 실거래가는 신고된 계약 가격이며, 매물 가격은 팔겠다는 쪽의 희망 가격이다.

여기서 초보 때 자주 하는 실수가 있다. 매물 호가 중 가장 높은 금액을 내 물건의 예상 매도가로 쓰는 것이다. 5억 원에 나온 매물이 몇 달째 그대로라면 그 가격은 아직 거래로 확인되지 않았다. 반대로 실거래 한 건이 유난히 낮다고 곧바로 단지 전체 가격이 떨어졌다고 볼 수도 없다. 거래 시점, 층, 향, 수리 상태를 같이 봐야 한다.

KB부동산 화면에서 시세가 표시되지 않는 물건도 있다. 특히 거래가 적은 유형은 숫자 하나로 판단하기 어렵다. 시세가 비어 있다고 경매 물건이 싼 것도 아니고, 시세가 있다고 그 금액에 바로 팔리는 것도 아니다. 나는 시세를 입찰가의 출발점으로만 쓴다.

같은 단지 실거래도 그대로 가져오면 틀린다

예를 들어 내가 보는 경매 물건이 전용 84㎡, 2층, 내부를 확인하지 못한 집이라고 하자. 같은 면적의 12층 집이 최근 4억 8천만 원에 거래됐어도 경매 물건에 4억 8천만 원을 그대로 붙일 수는 없다. 층 차이가 있고, 수리비가 들 수 있으며, 점유자를 내보내는 데 시간과 비용이 걸릴 수 있다. 이런 조건은 서류와 현장에서 따로 확인해야 한다.

나는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 같은 면적의 거래를 다시 확인한다. 계약 시점과 층을 보고, 해제 신고된 거래인지도 확인한다. 거래량이 적으면 인근의 비슷한 단지까지 범위를 넓히되, 연식과 역 접근성 차이를 메모한다. 비교 대상이 완전히 같을 수는 없으니 가격을 한 점으로 찍기보다 ‘이 조건이면 얼마부터 얼마 사이에서 팔릴까’라는 범위를 만든다.

그다음 인근 중개업소에 실제로 거래 가능한 가격을 묻는다. 이때 ‘이 단지 얼마예요?’라고만 물으면 호가를 듣기 쉽다. 해당 면적과 층, 수리 상태를 구체적으로 말하고 최근 거래된 가격과 오래 남아 있는 매물 가격을 구분해 듣는다. 한 곳의 답만으로 입찰가를 올리지 않는다. 현장에 가면 주차, 소음, 동선처럼 화면에 안 잡히는 조건도 보인다.

시세보다 먼저 입찰가를 깎는 비용

숫자를 넣어보자. 비교 거래와 현장 조건을 반영해 예상 매도가를 4억 7천만 원으로 잡았다고 가정한다. 취득 관련 세금, 수리, 대출 이자, 보유 중 비용, 명도에 들 수 있는 돈, 매도 비용을 합쳐 4천만 원을 예상하고, 불확실성을 감수할 최소 여유를 2천만 원 남긴다면 입찰 상한은 4억 1천만 원이다. 계산은 4억 7천만 원에서 4천만 원과 2천만 원을 뺀 것이다. 이 수치는 설명을 위한 가정이다. 실제 세금과 비용은 보유 주택 수, 물건 상태, 대출 조건 등에 따라 달라진다.

KB부동산 시세가 5억 원대라고 해서 4억 3천만 원에 낙찰받아도 안전하다고 말할 수 없는 이유가 여기에 있다. 위 가정대로라면 입찰가를 2천만 원 올리는 순간 남겨 둔 여유가 사라진다. 나중에 내부 수리비가 더 들거나 매도가 늦어지면 손실로 넘어갈 수 있다. 경매장에서 경쟁자가 가격을 올릴 때 가장 지키기 어려운 숫자가 이 입찰 상한이다.

경락잔금대출도 미리 확인한다. KB시세가 보인다는 이유만으로 내가 예상한 금액이 대출되는 것은 아니다. 금융기관의 담보 평가와 심사, 개인의 기존 대출과 소득, 물건 상태에 따라 실행 금액과 조건이 달라진다. 낙찰 후 필요한 자기자금과 잔금 납부 일정은 입찰 전에 따로 계산해야 한다. 대출이 예상보다 적게 나오면 시세 차익이 있어 보여도 잔금을 못 치를 수 있다.

가격 화면을 닫고 경매 서류를 다시 보는 이유

시세조사를 마쳤다고 물건 조사가 끝난 건 아니다. 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항도 대조한다. 점유자가 누구인지, 임차인의 보증금과 권리관계는 어떤지, 내가 인수할 가능성이 있는 부담은 없는지 확인하는 순서다. 서류 내용이 현장과 맞지 않거나 판단이 어려우면 그 불확실성까지 입찰가에 반영해야 한다.

감정평가액도 기준 시점을 본다. 평가 당시와 입찰일 사이에 시장이 움직였을 수 있다. 최저매각가격이 감정평가액보다 많이 내려왔다는 사실만으로 할인이라고 생각하면 위험하다. 내가 팔 수 있는 가격, 권리관계, 들어갈 총비용을 따져야 비로소 싸고 비싼 게 보인다.

KB부동산은 여러 가격을 한 화면에서 비교하는 데 유용하다. 다만 경매 물건의 내부 상태와 점유 문제까지 가격표에 담아 주지는 않는다. 나는 화면에서 시세를 본 뒤 현장과 서류를 거쳐 숫자를 낮춰 잡는다. 입찰을 포기하고 돌아온 날도 있었지만, 그렇게 남긴 돈이 다음 물건을 볼 여유가 됐다.