경매 물건 하나를 끝까지 따져봤더니

법원 입찰장에서 가장 조용해지는 순간은 개찰 직전보다 입찰표에 금액을 적을 때다. 나도 처음에는 감정가보다 싸게 사면 이익이 남는 줄 알았다. 그런데 경매는 낙찰가를 맞히는 게임이 아니다. 낙찰 뒤 내가 떠안아야 할 돈과 시간을 입찰 전에 계산하는 일에 가깝다. 서류 한 줄을 놓치면 싸게 산 물건이 비싼 물건으로 바뀐다.

싼 가격보다 먼저 본 것은 점유자였다

초보 때 눈이 가장 먼저 가는 숫자는 최저매각가격이다. 감정가 4억 원인 아파트가 두 번 유찰돼 2억 원대로 내려오면 마음이 급해진다. 하지만 입찰자들이 빠진 이유부터 찾아야 한다. 입지가 나쁜지, 집 안 상태를 확인하기 어려운지, 임차인 보증금이나 다른 권리를 인수할 가능성이 있는지에 따라 가격의 뜻이 완전히 달라진다.

나는 물건을 고르면 등기사항증명서와 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 함께 펼친다. 등기부에는 설정된 권리와 날짜가, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 수 있는 사항과 임차인 관련 내용이 적힌다. 현황조사보고서에는 집행관이 확인한 점유 상태가 나온다. 세 서류의 점유자 이름이나 임대차 내용이 서로 다르면 ‘현장에서 해결되겠지’라고 넘기지 않는다.

특히 임차인이 언제 집을 인도받고 전입했는지, 확정일자는 언제인지, 배당요구는 했는지 따로 적어 둔다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 상황이라면 남은 보증금 문제가 매수인에게 이어질 수 있다. 반대로 임차인이 있다는 사실만으로 무조건 보증금을 인수하는 것도 아니다. 권리의 선후관계와 실제 배당 가능액을 함께 봐야 한다. 날짜 하나가 애매하면 입찰을 쉬는 편이 낫다.

현장에 가면 서류의 빈칸이 보인다

서류를 본 다음에는 물건 주변을 걷는다. 같은 단지라도 동과 층, 창밖 소음, 주차 여건에 따라 팔리는 가격이 다르다. 감정평가서 사진이 몇 달 전 모습이라면 현재 상태를 그대로 보여준다고 믿기 어렵다. 외벽 보수 공사 중인지, 상가 공실이 많은지, 출입구가 불편한지 정도는 현장에서 확인할 수 있다.

시세는 호가 한 건으로 잡지 않는다. 같은 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 따로 본다. 예를 들어 비슷한 집이 최근 3억 6천만 원에 거래됐더라도 지금 매물이 3억 9천만 원에 나와 있다는 이유로 예상 매도가를 3억 9천만 원으로 적지 않는다. 팔아야 할 때는 호가를 내리는 쪽이 내 차례일 수 있다. 층과 수리 상태가 비슷한 거래가 적다면 예상 매도가를 더 보수적으로 잡는다.

점유자와 대화할 기회가 생겨도 현장에서 들은 말만으로 권리를 판단하지 않는다. ‘곧 이사 간다’는 말은 계획일 뿐이다. 이사 날짜, 보증금 반환 문제, 인도 조건이 분명해지기 전까지는 명도에 걸릴 시간과 비용을 예산에 넣는다. 집 안을 못 봤다면 수리비도 낙관적으로 적지 않는다.

입찰가를 쓰기 전에 비용부터 뺐다

가령 보수적으로 본 예상 매도가가 3억 6천만 원이고, 취득세 등 취득 비용 800만 원, 수리비 1천만 원, 대출이자와 보유비 600만 원, 명도와 매도 관련 비용 600만 원을 예상한다고 해보자. 비용만 3천만 원이다. 여기에 예상하지 못한 지출에 대비해 1천만 원을 남기고, 원하는 수익을 2천만 원으로 잡으면 입찰 상한은 3억 원이 된다. 숫자는 예시다. 세금과 대출 조건은 사람과 물건마다 달라 실제 입찰 전 다시 계산해야 한다.

이 계산에서 자주 빠지는 게 시간이다. 잔금 납부 뒤 바로 집을 비워 주지 않으면 이자와 관리비가 계속 쌓인다. 수리 공사가 늦어지고 매수자가 나타나지 않으면 보유 기간은 더 길어진다. 내가 보는 수익표에는 3개월 안에 팔리는 경우와 6개월 이상 걸리는 경우를 나란히 적는다. 뒤쪽 숫자가 버겁다면 입찰가를 낮춘다.

대출은 낙찰받은 다음 알아봐도 되는 항목이 아니다. 경락잔금대출 가능 금액과 금리, 본인 자금, 잔금 납부 시점을 입찰 전에 확인한다. 낙찰 뒤 대출이 생각보다 적게 나오면 부족한 돈을 짧은 기간에 마련해야 한다. 대금을 내지 못해 재매각으로 넘어가면 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 수익 계산이 아무리 좋아도 잔금 계획이 불확실하면 입찰표를 쓰지 않는다.

낙찰 뒤에는 사람과 일정이 남는다

낙찰받았다는 연락을 기다리며 기뻐하던 때가 있었다. 실제 일은 그다음부터였다. 매각허가와 대금 납부 일정을 챙기고, 점유자와 인도 문제를 풀고, 수리와 매도 시기를 맞춰야 한다. 민사집행법상 대금을 낸 매수인은 일정한 요건에서 인도명령을 신청할 수 있지만, 모든 점유자를 같은 방식으로 내보낼 수 있는 것은 아니다. 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자라면 사정이 다르다.

그래서 명도를 ‘강하게 말하면 빨리 끝나는 일’로 보지 않는다. 점유자의 권리를 먼저 확인하고, 협의 내용은 날짜와 비용까지 구체적으로 남긴다. 약속이 어긋날 가능성까지 생각해 이사 지연에 따른 보유비를 확보해 둔다. 초보라면 점유 관계가 복잡하거나 서류에 인수 가능성이 남은 물건은 건너뛰어도 된다. 물건은 다시 나오지만, 한 번 납부한 잔금과 떠안은 권리는 쉽게 되돌릴 수 없다.

경매장에서 오래 버틴 사람은 매번 낙찰받는 사람이 아니다. 숫자가 맞지 않거나 권리가 흐릿할 때 입찰표를 접을 줄 아는 사람이다. 나도 좋은 물건을 놓친 날보다, 불분명한 물건에 욕심내지 않은 날을 더 오래 기억한다.