아파트매매 낙찰가만 보고 덤볐다가 멈춘 날

몇 년 전 수도권의 한 아파트 경매 물건 앞에서 입찰표를 쓰다 말고 펜을 내려놓은 적이 있습니다. 최저매각가격은 4억 3천만 원, 근처 중개업소에 붙은 매매 호가는 5억 9천만 원이었습니다. 숫자만 보면 욕심이 날 만했죠. 그런데 현장을 다녀와 서류를 다시 맞춰 보니, 제가 알고 있던 ‘시세’도, 비워 줄 거라 생각했던 집의 사정도 확실하지 않았습니다. 아래 금액은 당시 판단 과정을 설명하려고 둥글린 숫자입니다.

아파트매매를 경매로 시작하는 분들이 자주 하는 계산이 있습니다. ‘호가 5억 9천에서 4억 9천에 낙찰받으면 1억 남겠네.’ 저도 초기에 그렇게 계산했습니다. 실제 돈은 낙찰가와 매도가의 차이만큼 남지 않습니다. 그 사이에 권리, 점유, 대출, 세금이 한꺼번에 들어옵니다.

호가 5억 9천만 원은 내 매도가가 아니었다

그 물건을 보러 갔을 때 같은 단지 중개업소마다 부르는 값이 달랐습니다. 5억 9천만 원짜리는 수리한 고층 매물이었고, 제가 보던 집은 저층에 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 골라 보니 비교할 만한 층과 면적의 가격은 대략 5억 4천만~5억 6천만 원에 가까웠습니다. 거래일이 오래된 신고가 한 건을 기준으로 잡으면 입찰가가 금방 올라갑니다.

저는 같은 평형이라도 층, 동 위치, 향, 수리 상태를 따로 적습니다. 그리고 최근 거래가 몇 건인지 봅니다. 한 건만 거래된 단지라면 그 가격에 다시 팔 수 있다는 보장이 약합니다. 매물 호가는 매도인의 희망 가격이고, 실거래가는 이미 성사된 가격입니다. 둘 다 보되 입찰 상한을 정할 때는 보수적인 거래 사례에 무게를 둡니다.

단지 앞에서 보내는 시간도 아깝지 않습니다. 출근 시간 주차 상황, 엘리베이터 대기, 단지와 도로 사이 소음은 숫자표에 잘 안 나옵니다. 한 번은 사진상 멀쩡한 저층 물건이었는데 현장에서 보니 거실 바로 앞 보행로 때문에 사생활 침해가 컸습니다. 이런 차이는 팔 때 매수자가 깎아 달라고 말하는 이유가 됩니다.

등기부 한 장으로 점유자를 판단할 수 없었다

경매 아파트라면 등기사항증명서와 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봅니다. 법원경매정보에서 서류를 확인할 수 있지만, 서류에 적힌 내용만으로 현장 상태가 모두 드러나지는 않습니다. 당시 제가 멈춘 이유도 임차인의 전입 시기와 보증금, 배당 여부를 더 확인해야 했기 때문입니다.

특히 선순위 임차인이 있으면 ‘경매로 넘어갔으니 다 없어지겠지’라고 넘길 일이 아닙니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록 등 요건을 따져야 하고, 보증금이 매각대금에서 얼마나 배당되는지도 중요합니다. 경우에 따라 매수인이 돌려줘야 할 보증금이 남을 수 있습니다. 저는 등기상 권리의 순서만 표시하고 끝내지 않고, 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 시간순으로 한 줄에 적습니다. 서로 맞지 않는 날짜가 나오면 입찰가를 계산하기 전에 그 이유부터 확인합니다.

점유자가 소유자인지 임차인인지도 명도 비용과 시간을 바꿉니다. 관리사무소에 들르면 단지 분위기나 공용 부분 관리 상태를 파악하는 데 도움이 되지만, 점유자 정보나 체납액을 마음대로 확인할 수 있는 건 아닙니다. 미납 관리비 역시 전액을 무조건 낙찰자가 부담한다고 단정하면 안 됩니다. 공용 부분과 전용 부분의 성격을 나눠 확인하고, 다툼에 쓸 시간까지 비용에 넣어야 합니다.

4억 9천만 원에 받아도 1억이 남지 않는다

그때 제가 적어 본 가정은 이랬습니다. 4억 9천만 원에 낙찰받고, 취득 관련 비용 600만 원, 수리비 800만 원, 명도와 보유에 드는 돈 1천 200만 원을 쓰면 투입액은 5억 1천 600만 원입니다. 5억 5천 500만 원에 팔아도 차이는 3천 900만 원입니다. 여기서 매도 중개보수, 대출 이자, 양도 시 세금을 더 빼야 합니다. 취득 관련 비용 600만 원도 설명을 위한 가정일 뿐, 실제 세금은 보유 주택 수와 거래 조건 등에 따라 달라집니다.

수리비 800만 원은 내부를 제대로 보지 못한 경매 물건에서 특히 조심스러운 숫자입니다. 욕실 누수나 난방 문제 하나만 나와도 금방 달라집니다. 저는 견적을 하나 받아 끝내지 않고, 확인하지 못한 부분에 쓸 예비비를 별도로 둡니다. 명도가 길어져 매도 시점이 밀리면 그동안 이자와 관리비도 계속 나갑니다.

잔금대출도 입찰 전에 은행에 물어봐야 합니다. 상담 당시 들은 한도와 실제 실행액은 담보 평가, 소득, 기존 대출, 규제 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰받은 뒤 돈이 모자라면 좋은 가격에 샀다는 이야기는 아무 소용이 없습니다. 대출 가능액이 불확실할수록 제가 쓸 수 있는 입찰가는 내려갑니다.

입찰표에는 기대 수익보다 빠질 돈을 먼저 썼다

일반 아파트매매라면 계약 전에 매도인과 잔금일, 집을 비우는 날, 수리 상태를 협의할 여지가 있습니다. 경매는 정해진 절차와 기일 안에서 움직이고, 집 안을 충분히 못 볼 수도 있습니다. 그래서 같은 단지 같은 평형이라도 일반 매매 가격과 경매 낙찰가를 단순 비교하지 않습니다. 경매 가격에는 제가 떠안는 불확실성의 값이 반영돼야 합니다.

그 물건은 결국 입찰하지 않았습니다. 임차인 관련 서류를 더 확인해야 했고, 보수적으로 잡은 매도가에서는 남는 폭이 크지 않았습니다. 입찰장에서 남이 얼마를 쓰는지 보면 빈손으로 나오는 게 아쉬울 때도 있습니다. 그래도 아파트매매는 낙찰 순간이 아니라 잔금을 치르고, 집을 넘겨받고, 다시 팔거나 거주하기까지 이어지는 일입니다. 제가 감당할 수 없는 비용이 한 칸이라도 비어 있으면 그날은 펜을 내려놓는 쪽이 편합니다.