서울 아파트 경매 물건 싸 보여서 가봤더니
얼마 전 서울 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 감정가보다 두 번 유찰된 가격이 먼저 눈에 들어왔습니다. 현장에서는 생각이 달라졌어요. 같은 단지라도 동과 층에 따라 거래 가격이 달랐고, 집 안 상태는 확인할 수 없었습니다. 경매를 10년 넘게 하면서 가장 비싸게 배운 게 이겁니다. 유찰 횟수는 할인율이 아닙니다.
초보 때는 최저매각가격을 보고 시세와의 차이부터 계산했습니다. 요즘은 반대로 봅니다. 이 집을 낙찰받은 뒤 잔금을 치르고, 점유자를 만나고, 필요한 수리를 마칠 때까지 얼마가 들어갈지 먼저 적습니다. 그 숫자를 채우지 못하면 입찰장에 가도 응찰하지 않습니다.
사진보다 먼저 보는 서류 세 장
대법원 법원경매정보에서 사건을 찾으면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인할 수 있습니다. 저는 세 서류를 나란히 놓고 주소와 동·호수, 면적, 점유 관계가 서로 맞는지부터 봅니다. 감정평가서의 사진과 가격은 조사 당시 자료입니다. 지금 집 상태나 지금 팔릴 가격을 보증해 주는 자료로 읽으면 곤란합니다.
매각물건명세서에 임차인이 적혀 있다고 해서 보증금을 무조건 낙찰자가 떠안는 것도, 무조건 없어지는 것도 아닙니다. 임차인의 전입 시점, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 선순위 권리의 날짜를 함께 봐야 합니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 날짜 하루가 돈의 주인을 바꿀 수 있는 이유죠.
서류에 ‘조사 당시 폐문부재’라고 적힌 물건도 종종 봅니다. 그 말은 사람이 없다는 뜻이 아니라, 조사 때 만나지 못했다는 뜻에 가깝습니다. 점유자가 누구인지 불분명한데 보증금까지 크다면 저는 가격이 더 내려가도 쉽게 손을 대지 않습니다. 등기부의 권리와 임차인의 관계가 복잡할 때는 입찰 전에 사건 기록과 최신 등기사항을 다시 확인하고 전문가 검토를 받는 편이 낫습니다.
같은 단지 실거래가도 그대로 믿지 않는다
서울 아파트는 비교할 거래가 많아 보여서 쉬울 것 같죠. 막상 한 물건에 맞춰 보면 이야기가 다릅니다. 같은 전용면적이라도 저층인지, 큰길을 향하는지, 수리 상태가 어떤지에 따라 매수자가 받아들이는 가격이 달라집니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서는 거래일과 층을 같이 보고, 해제된 거래인지도 확인합니다. 한 건의 최고가보다 최근 여러 건의 흐름이 쓸 만합니다.
예를 들어 비슷한 면적의 최근 거래가 9억 2천만 원이라고 합시다. 제가 현장에서 확인한 동·층 차이와 내부를 볼 수 없는 위험을 반영해 예상 매도가를 그보다 낮게 잡을 수도 있습니다. 여기서 취득세 등 취득 비용, 수리비, 명도 협의 비용, 대출 이자, 매도 비용과 원하는 수익을 빼야 입찰 상한이 나옵니다. 9억 2천만 원에서 이런 항목을 각각 2천7백만 원, 2천만 원, 1천5백만 원, 1천2백만 원, 1천8백만 원, 4천만 원으로 잡으면 상한은 약 7억 8천8백만 원입니다. 설명을 위한 가정일 뿐, 실제 세금과 양도 때의 비용은 보유 주택 수와 매각 시점 등 개인 조건에 따라 다시 계산해야 합니다.
이 계산에서 수리비를 0원으로 놓는 사람이 꽤 많습니다. 내부를 못 봤다는 이유로 비용이 사라지지는 않아요. 욕실 누수나 난방 문제를 확인하지 못했다면 예상 비용에 여유를 두는 게 맞습니다. 현장에서 매물이 잘 팔리지 않는 가격대라는 이야기를 들었다면 매도 기간도 늘려 잡습니다. 그만큼 이자가 붙으니까요.
잔금대출과 명도는 낙찰 뒤에 시작되지 않는다
경락잔금대출은 입찰 전에 금융기관에 물건 정보와 본인 소득·기존 대출을 알려 주고 가능 금액을 확인합니다. 상담에서 들은 한도도 확정된 돈은 아닙니다. 낙찰가, 담보 평가, 규제와 개인 조건에 따라 심사 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 저는 대출이 예상보다 적게 나올 때 필요한 현금을 따로 계산합니다. 입찰보증금과 나머지 잔금의 지급 일정도 해당 사건 공고에서 확인합니다.
명도 역시 ‘낙찰받으면 금방 비워주겠지’ 하고 넘길 일이 아닙니다. 점유자가 임차인인지 전 소유자인지, 배당을 받을 가능성이 있는지에 따라 대화의 출발점이 달라집니다. 협의가 잘되면 이사 날짜를 정하고 끝나지만, 연락이 닿지 않거나 권리 다툼이 있으면 시간과 비용이 늘어납니다. 아파트 관리사무소에는 미납 관리비의 항목과 금액을 확인합니다. 전액을 낙찰자가 부담한다고 단정해서도 안 되고, 한 푼도 관계없다고 가정해서도 안 됩니다.
입찰 전날에는 가격보다 변동 사항을 본다
입찰가를 정해 놓고도 전날 다시 사건을 확인합니다. 매각기일이 바뀌거나 절차가 정지될 수 있고, 서류가 수정될 수도 있습니다. 등기사항과 현장 분위기도 처음 조사했을 때 그대로라는 보장이 없습니다. 당일에는 입찰표의 사건번호, 물건번호, 금액을 한 번 더 대조합니다. 숫자 한 칸을 잘못 적으면 앞서 한 분석이 아무 소용 없습니다.
서울 아파트 경매 물건은 이름만으로 안전해 보이기 쉽습니다. 제가 오래 살아남은 방법은 좋은 물건을 귀신같이 찾는 능력보다, 확인하지 못한 비용이 남아 있을 때 손을 거두는 습관에 가까웠습니다. 남들이 얼마에 낙찰받았는지보다 내가 얼마까지 책임질 수 있는지가 결국 더 오래 남습니다.
