선순위 임차인 보증금 때문에 싼 집을 포기한 날

법원에서 감정가보다 한참 낮은 아파트를 본 적이 있습니다. 사진으로는 수리할 곳도 많지 않았고, 주변 거래가격과 비교해도 싸 보였죠. 그런데 매각물건명세서의 임차인 한 줄에서 손이 멈췄습니다. 전입일이 근저당권 설정일보다 빨랐고, 보증금은 1억 2천만 원이었습니다. 그날 저는 입찰표를 쓰지 않았습니다. 낙찰가만 보고 계산하면 싸지만, 선순위 임차인 보증금까지 넣으면 전혀 다른 물건이었거든요.

선순위라는 말부터 날짜로 확인한다

주택 임차인이 집을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고를 마치면, 원칙적으로 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다. 경매에서는 이 효력이 언제 생겼는지와 등기부에 적힌 근저당권·압류 등의 날짜를 대조해야 합니다. 흔히 ‘말소기준권리보다 전입이 빠르다’고 말하지만, 전입일 한 칸만 보고 선순위라고 단정하면 위험합니다. 실제 점유 시점, 전입의 연속성, 등기부의 권리관계를 함께 봐야 합니다.

여기서 대항력과 우선변제권도 나눠야 합니다. 대항력은 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는지의 문제입니다. 우선변제권은 경매대금에서 다른 채권자보다 앞서 배당받을 수 있는지의 문제이고, 대항요건에 더해 확정일자가 필요합니다. 대법원도 두 권리는 목적과 행사 요건이 다르다고 봅니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는다고 계산해서는 안 되는 이유입니다.

배당요구를 했어도 남은 보증금이 문제다

숫자를 넣어보면 체감이 빠릅니다. 다음은 계산을 설명하기 위한 가상의 사례입니다. 주변 시세가 2억 4천만 원인 집을 1억 8천만 원에 낙찰받는다고 해보죠. 대항력 있는 임차인의 보증금은 1억 2천만 원입니다. 임차인이 배당요구를 했지만 다른 권리관계와 배당 순서를 반영한 예상 배당액이 7천만 원이라면, 미회수액은 5천만 원입니다. 낙찰자가 감당할 금액은 낙찰가 1억 8천만 원에서 끝나지 않습니다. 남은 보증금 5천만 원을 더한 2억 3천만 원을 출발점으로 취득세, 수리비, 금융비용, 보유비용을 계산해야 합니다.

주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 경우에도, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못했다면 그 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 그래서 배당요구 여부만 체크하고 ‘임차인이 알아서 받아 가겠지’라고 넘길 수 없습니다. 대법원 판례도 배당요구 후 전액을 받지 못한 임차인은 낙찰자에게 미회수 보증금 반환을 주장할 수 있다고 봅니다. 반대로 실제 배당으로 전액을 회수한다면 같은 보증금을 다시 낙찰자가 부담하는 식으로 계산해서는 안 됩니다.

배당요구를 하지 않은 경우도 따로 봐야 합니다. 대항력이 유지되는 임차인이라면 배당받지 않은 보증금과 임대차관계가 낙찰자에게 부담으로 이어질 수 있습니다. 당장 현금을 건네는 시점과 별개로, 계약이 끝날 때 반환해야 할 돈을 매입원가처럼 잡아야 합니다. 제가 초보 때 가장 자주 본 오산이 ‘낙찰가가 시세보다 5천만 원 싸다’는 문장 뒤에 이 돈을 빼놓는 것이었습니다.

서류 세 장의 숫자가 다르면 멈춘다

입찰 전에는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서부터 나란히 놓습니다. 등기사항증명서로 기준이 되는 권리의 날짜를 확인하고, 매각물건명세서에서 법원이 파악한 점유자와 임대차 내용을 읽습니다. 현황조사서에는 집행관이 확인한 점유 상황과 임차인의 진술이 담길 수 있습니다. 다만 어느 한 장도 임대차계약의 진실과 보증금 잔액을 보증하는 서류는 아닙니다. 법원 경매정보에 올라온 자료를 읽을 때도 그 한계를 전제로 봅니다.

제가 날짜 옆에 따로 적는 것은 전입, 실제 점유, 확정일자, 보증금, 배당요구 종기와 신청 여부입니다. 최초 계약 뒤 보증금을 올렸다면 증액분의 권리 순위가 같은지도 확인해야 합니다. ‘처음 전입이 빨랐으니 늘어난 보증금까지 전부 선순위’라고 계산하면 안 됩니다. 주소가 다르게 적혔거나 중간에 전출한 흔적이 있다면 대항력 판단 자체가 달라질 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

현장에서는 우편함 이름표와 실제 거주자를 보고, 가능하면 점유자에게 계약 내용과 이사 계획을 묻습니다. 답을 듣지 못했다고 빈집으로 가정하지는 않습니다. 임차인의 진술액과 서류상 보증금이 다르거나 배당 예상액을 계산할 자료가 모자라면, 저는 입찰가를 더 낮추거나 아예 지나갑니다. 선순위 임차인 보증금이 걸린 물건은 모르는 숫자를 수익으로 잡는 순간 계산이 무너집니다.

입찰가보다 인수액을 먼저 쓴다

마지막에는 종이에 세 줄만 크게 적습니다. 예상 낙찰가, 임차인의 예상 배당액, 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 보증금 잔액입니다. 그 아래에 취득세와 등기비용, 수리비, 대출이자, 보유 기간의 관리비와 세금, 매도할 때의 비용을 붙입니다. 경락잔금대출 가능액도 보증금 인수 위험이 반영되면 기대와 달라질 수 있으니, 입찰 전에 금융기관에 해당 물건 기준으로 확인하는 편입니다.

명도 역시 ‘낙찰받으면 바로 비워 준다’는 전제로 넣지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 다 받지 못했다면 반환 문제와 퇴거 일정을 함께 풀어야 합니다. 이사비 몇백만 원으로 끝날 일이라고 단정할 수도 없습니다. 권리관계와 배당 전망이 분명하지 않은 물건에서 제가 입찰을 포기하는 건 겁이 많아서가 아닙니다. 집을 싸게 사는 일보다, 나중에 누구에게 얼마를 돌려줘야 하는지 먼저 아는 일이 훨씬 중요했기 때문입니다.