상속 부동산 양도세를 얕봤다가 계산이 뒤집혔다
얼마 전 상속받은 아파트를 팔겠다는 분과 매각 비용을 계산하다가 숫자가 크게 달라졌다. 예상 매도가가 4억 7천만 원이라는 말에 처음엔 시세부터 들여다봤다. 그런데 세금 계산에서 더 중요한 숫자는 따로 있었다. 상속 당시 그 아파트를 얼마로 평가했느냐였다.
경매 물건을 볼 때도 낙찰가 하나만 보고 수익을 계산하면 곤란하다. 상속 부동산은 더 그렇다. 부모님이 오래전에 산 가격, 내가 물려받을 때의 평가액, 실제 매도가가 각각 다른 역할을 한다. 이 셋을 섞으면 팔고 난 뒤 손에 남는 돈을 잘못 짚기 쉽다.
부모님이 산 가격에서 계산하는 줄 알았다
상속 부동산 양도세에서 취득가액을 따질 때 출발점은 보통 부모님의 옛 매입가가 아니다. 상속개시일, 즉 사망일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 본다. 국세청 안내에 따르면 상속재산은 그날의 시가를 기준으로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때는 법에서 정한 보충적 평가방법을 쓴다.
예를 들어 부모님이 1억 원에 산 집을 상속 당시 4억 원으로 적법하게 평가했고, 나중에 4억 7천만 원에 팔았다고 하자. 양도차익을 단순히 3억 7천만 원으로 잡는 계산은 출발부터 틀린다. 양도가 4억 7천만 원에서 상속 당시 취득가액 4억 원과 인정되는 필요경비를 빼는 식으로 봐야 한다.
같은 집을 상속 당시 3억 2천만 원으로 평가했다면 숫자는 또 달라진다. 매도가와 필요경비가 같다는 가정에서 취득가액 차이 8천만 원만큼 양도차익이 커진다. 그렇다고 평가액을 마음대로 높여 신고할 수 있다는 뜻은 아니다. 인정되는 시가와 평가자료가 있어야 하고, 상속재산 평가액이 달라지면 상속세에도 영향을 줄 수 있다.
매도 계약 전에 평가자료부터 펼친 이유
내가 먼저 확인하는 건 상속세 신고서에 적힌 숫자 하나가 아니다. 상속개시일, 당시 매매사례와 감정평가 자료, 최종적으로 적용된 평가액을 함께 본다. 국세청은 상속개시일 전후 6개월 안의 매매·감정·경매·공매 가액 등을 일정 요건 아래 시가로 인정한다. 그 기간 밖의 거래도 정해진 절차를 거쳐 시가로 인정될 여지가 있다. 공시가격만 보고 취득가액이 확정됐다고 생각하면 위험한 이유다.
특히 상속 후 얼마 지나지 않아 파는 집은 매매계약 시점도 확인한다. 실제 거래가 상속재산 평가에 반영될 수 있어서다. 경매 현장에서도 감정가와 낙찰가의 날짜를 따로 적어두는데, 여기서는 그 습관이 더 절실하다. 가격이 비슷해 보여도 어느 날짜의 어떤 거래인지에 따라 판단이 달라진다.
비용도 영수증 단위로 모은다. 중개보수, 취득 과정에서 낸 세금, 자본적 지출에 해당하는 공사비 등은 성격과 증빙에 따라 필요경비로 검토할 수 있다. 반면 수리비라는 이름만 붙었다고 전부 인정되는 건 아니다. 도배나 단순 수선과 건물의 가치를 높이는 공사는 구분해서 봐야 한다. 임차인에게 돌려준 보증금도 내 통장에서 나갔다는 이유만으로 양도세 필요경비가 되지는 않는다.
상속받은 집부터 팔면 비과세일까
여기서 가장 많이 듣는 말이 “상속주택은 주택 수에서 빠진다던데요”다. 이 말을 매도 순서와 상관없이 적용하면 다친다. 기존에 보유하던 일반주택 한 채와 상속주택 한 채가 있을 때, 일정 요건을 갖추면 일반주택을 팔면서 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 있다. 그 일반주택도 별도로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.
상속주택을 먼저 판다면 이야기가 달라진다. 그 집의 양도세를 따로 판단해야 하며, 상속받았다는 사실만으로 자동 비과세가 되지 않는다. 기존 집을 먼저 샀는지, 상속 당시 부모님과 같은 세대였는지, 부모님이 여러 채를 갖고 계셨는지에 따라서도 특례 적용 여부가 달라질 수 있다. 형제자매가 지분으로 나눠 받은 집이라면 지분과 주택 수 판단까지 확인해야 한다.
상속 당시 무주택이었다가 집 한 채를 물려받은 경우에도 바로 팔면 무조건 비과세라고 단정할 수 없다. 보유기간과 거주요건 등 해당 주택에 적용되는 조건을 살펴야 한다. 보유기간을 계산할 때도 적용하려는 규정에 따라 따져야 할 내용이 있으니, 부모님이 오래 보유하셨다는 이유만으로 내 비과세 요건까지 채워졌다고 생각하지 않는 편이 안전하다.
계약서에 도장 찍기 전 계산할 것
내가 매각 전 종이에 적는 순서는 단순하다. 상속개시일과 평가액을 적고, 매도가를 예상한 다음, 증빙이 있는 비용을 따로 쓴다. 이어서 내 세대의 다른 주택, 매도 순서, 해당 주택의 보유·거주 이력을 확인한다. 같은 4억 7천만 원 매각이라도 이 순서에서 놓친 사실 하나가 세금을 크게 바꾼다.
앞의 예에서 적법한 취득가액이 4억 원이고 인정되는 필요경비가 1천2백만 원이라면, 단순 계산한 양도차익은 5천8백만 원이다. 여기서 장기보유특별공제, 기본공제, 적용 세율 등을 따져 세액을 계산한다. 5천8백만 원이 곧 낼 세금이라는 뜻은 아니다. 상속세를 냈더라도 매각에 따른 양도세는 별개의 문제다.
부동산을 양도했다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부하는 것이 원칙이다. 국세청은 양도시기를 원칙적으로 대금청산일로 안내한다. 매매계약일만 달력에 표시해 두면 기한을 놓칠 수 있다.
솔직히 상속받은 집을 팔 때는 가족 사이의 결정만으로도 마음이 바쁘다. 그래서 세금 계산을 잔금 직전에 미루기 쉽다. 나는 경매 물건을 팔 때처럼 매도 순서와 세후 금액을 먼저 적어본다. 그 숫자를 알고 계약하는 편이, 매각이 끝난 뒤 뜻밖의 고지서를 받는 것보다 훨씬 낫다.
