수익형 부동산 수익률 6%라길래 다시 계산했다

얼마 전 법원 앞에서 “월세 100만 원이면 수익률 6%는 나오죠?”라는 말을 들었다. 낙찰가만 분모에 넣으면 그렇게 보일 수 있다. 그런데 제가 현장에서 배운 건 월세가 통장에 들어오는 날보다, 잔금을 치르고 빈집을 수리하는 날 돈이 더 빠르게 나간다는 사실이다. 수익형 부동산 수익률은 낙찰가와 월세 두 숫자로 끝나지 않는다.

월세 100만 원 물건의 숫자를 다시 적었다

아래는 실제 거래 내역이 아닌 계산용 가정이다. 소형 빌라를 1억 8,000만 원에 낙찰받고, 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 놓는 상황이다. 처음 보면 연 임대료 1,200만 원을 낙찰가로 나눈 6.67%가 눈에 들어온다. 부동산 소개 자료의 수익률도 대개 이 지점에서 멈춘다.

• 낙찰대금 1억 8,000만 원
• 취득 관련 세금과 등기 비용 700만 원
• 수리비 1,200만 원, 명도 협의와 이사 지원 등 300만 원
• 임대 중개비 100만 원

이 가정에서 임대를 시작하기까지 들어간 돈은 2억 300만 원이다. 연 임대료를 이 금액으로 나누면 5.91%. 취득비를 넣는 것만으로 처음 본 6.67%와 차이가 난다. 임차인에게 받은 보증금 1,000만 원은 나중에 돌려줄 돈이므로 이익으로 세지 않는다. 다만 보증금을 보유하는 동안 내 자금 투입액은 1억 9,300만 원으로 줄어든다. 이를 기준으로 계산한 6.22%는 보증금을 뺀 자금 대비 수치다. 어느 금액을 분모로 썼는지 밝히지 않은 수익률은 비교하기 어렵다.

공실 한 달이면 수익률이 얼마나 달라질까

현장에서 가장 쉽게 빠지는 숫자가 공실이다. 입주 날짜가 미뤄지거나 기존 임차인이 나간 뒤 수리 기간이 길어지면 한 달은 금방 간다. 이 사례에 연간 공실 한 달 100만 원, 소유자 부담 관리·유지비 120만 원, 재산세 등 보유세 90만 원, 향후 수선 충당액 150만 원, 보험료 40만 원을 잡아 보자. 합계 500만 원이다. 실제 금액은 건물 상태와 과세 기준에 따라 달라진다.

연 임대료 1,200만 원에서 500만 원을 빼면 대출 이자와 임대소득세를 빼기 전 운영수익은 700만 원이다. 총 취득비 2억 300만 원 기준으로는 약 3.45%, 보증금을 뺀 자금 1억 9,300만 원 기준으로는 약 3.63%다. 처음에 넣은 수리비 1,200만 원과 매년 따로 잡은 수선 충당액 150만 원은 용도가 다르다. 전자는 임대를 시작하기 위한 비용이고, 후자는 보일러나 누수처럼 임대 중 생길 일을 위한 돈이다.

여기에 대출 1억 원을 연 5% 이자로 쓴다고 가정하면 이자가 한 해 500만 원이다. 내 돈은 9,300만 원이 들어가고, 이자 지급 후 남는 현금은 연 200만 원, 내 돈 대비 약 2.15%다. 이 수치는 원금 상환과 임대소득세를 제외한 값이다. 원리금 분할 상환이라면 매달 통장에 남는 현금은 더 줄어든다. 원금 상환분은 부채를 갚아 자산 지분을 늘리는 돈이지만, 당장의 생활비로 쓸 수는 없다.

경매 물건은 수익률보다 권리부터 본다

숫자가 괜찮아 보여도 입찰 전에 멈춰야 할 때가 있다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 물건이라면, 낙찰대금만으로 취득비를 계산한 표 자체가 틀어진다. 현황조사서에 적힌 점유자와 매각물건명세서의 임차인 신고 내용, 등기부의 선순위 권리, 배당요구 여부를 나란히 놓고 봐야 한다. 대법원 사법정보공개포털에서 경매 사건의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인할 수 있다. 현황조사서 한 장으로 임대차 관계가 확정된다고 생각하면 위험하다.

제가 초보 때 특히 경계하지 못했던 건 ‘보증금이 배당되겠지’라는 짐작이었다. 임차인의 점유, 전입, 확정일자와 권리의 선후관계, 실제 배당 예상액이 맞물려야 한다. 국가법령정보센터의 주택임대차보호법과 관련 판례를 확인하더라도, 구체적인 물건의 인수 여부는 서류 전체와 현장 사실관계를 대조해야 한다. 점유자를 만나지 못했거나 보증금 액수가 엇갈리면 입찰가를 더 낮추는 정도로 해결할 일이 아니다. 확인이 끝날 때까지 응찰을 미루는 편이 낫다.

입찰가를 정할 때는 불리한 경우를 먼저 넣는다

위 가정에서 공실이 한 달 더 생기면 현금 100만 원이 줄고, 대출 금리가 5%에서 7%로 오르면 이자가 200만 원 늘어난다. 두 일이 같이 오면 연 200만 원 흑자라는 계산은 100만 원 적자로 바뀐다. 세금과 추가 수리비를 넣기도 전이다. 그래서 저는 예상 월세를 높여 입찰가를 맞추지 않는다. 주변의 실제 계약 가능 임대료와 공실 기간을 먼저 보수적으로 잡고, 그 숫자에서 감당할 수 있는 낙찰가를 거꾸로 계산한다.

매각 차익은 이 연간 임대수익률에 섞지 않는 게 좋다. 나중에 팔 때의 가격, 매도 비용, 양도 관련 세금은 별도 계산이다. 취득세율이나 임대소득 과세도 보유 주택 수, 용도, 임대 형태 등에 따라 달라진다. 국세청 안내와 해당 지방자치단체의 과세 자료를 물건별로 확인해야 한다. 경락잔금대출 역시 예상 한도와 금리를 상담 단계에서 확인하고, 잔금 날짜에 맞춰 실제 조달 가능한 금액으로 계산해야 한다.

수익형 물건을 볼 때 높은 수익률 숫자보다 오래 들고 있어도 버틸 수 있는 현금흐름이 먼저 눈에 들어온다. 법원 밖에서는 월세 100만 원이 선명했지만, 입찰표를 쓰는 순간에는 그 월세를 받기까지 들어갈 돈과 기다릴 시간을 같이 봐야 한다.