수익형 부동산 종류 현장에서 비교해봤더니
입찰장에서 초보 투자자와 이야기하다 보면 “월세가 얼마냐”는 질문이 먼저 나옵니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 낙찰받고 빈집을 수리하고, 임차인을 구하고, 관리비 고지서를 받아보면 월세만으로는 물건을 설명할 수 없다는 걸 알게 됩니다. 수익형 부동산 종류를 고를 때는 임대료보다 그 임대료가 끊기는 상황을 먼저 그려봐야 합니다.
작게 시작한다면 오피스텔부터 비교하게 된다
오피스텔은 한 호실만 살 수 있어 투자금의 범위를 잡기 쉽습니다. 같은 건물의 임대 사례도 비교적 찾기 편하지요. 하지만 건물 전체에 비슷한 호실이 한꺼번에 나오면 내 방만 월세를 높여 받기 어렵습니다. 관리비가 높은 건물은 세입자가 실제로 부담하는 주거비도 따져봐야 합니다.
현장에 가면 중개업소에 월세 호가만 묻지 않습니다. 최근 계약이 얼마에 됐는지, 빈 호실은 몇 개인지, 세입자를 구하는 데 얼마나 걸렸는지 묻습니다. 광고에 나온 보증금 1,000만 원·월세 80만 원이 곧바로 내 수입이 되는 건 아니니까요. 주거용으로 쓰는지, 업무용으로 쓰는지에 따라 확인할 세금과 임대 방식도 달라질 수 있어 취득 전에 실제 사용 형태를 확인합니다.
다가구와 원룸 건물은 방 개수만큼 일이 늘어난다
다가구주택이나 원룸 건물은 여러 방에서 월세가 들어옵니다. 한 방이 비어도 다른 방의 임대료가 남는다는 점은 매력적입니다. 반대로 도배, 누수, 보일러, 청소처럼 손댈 곳도 여러 군데입니다. 오래된 건물은 싼 낙찰가에 끌리기 쉬운데, 옥상 방수와 배관 공사가 한 번에 나오면 계산이 크게 바뀝니다.
경매에서는 각 호실의 점유자와 임대차 내역을 따로 확인해야 합니다. 현황조사서에 적힌 사람과 실제 거주자가 같은지, 보증금과 전입 시점은 어떻게 되는지, 배당 요구는 했는지 살펴야 하지요. 등기부 한 장을 보고 “세입자 문제없음”이라고 넘기기에는 방이 많을수록 확인할 사실도 많습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 이해하지 못했다면 입찰가를 적을 단계가 아닙니다.
상가와 지식산업센터는 공실 한 번이 길 수 있다
상가는 임대료 숫자가 눈에 잘 들어옵니다. 그런데 같은 거리에서도 횡단보도 위치, 계단 유무, 점포 앞에 잠깐 설 수 있는 공간에 따라 임차 수요가 다릅니다. 현재 세입자가 높은 월세를 낸다고 해도 계약이 끝난 뒤 그 금액으로 다시 임대할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 상가를 볼 때는 평일과 주말, 낮과 저녁에 주변 빈 점포부터 세어봅니다.
지식산업센터도 호실마다 차이가 큽니다. 차량 진입과 하역이 편한지, 입주할 수 있는 업종에 제한은 없는지, 건물 안에 비슷한 공실이 얼마나 쌓였는지 확인합니다. 상가든 지식산업센터든 임차인이 나가면 관리비와 대출이자는 계속 나갑니다. 용도가 제한되거나 임차인을 찾기 어려운 물건은 예상 월세가 높아도 저는 보수적으로 봅니다.
종류를 고르기 전 같은 계산표에 올려놓는다
예를 들어 낙찰가와 취득·수리 비용을 합쳐 2억 6,000만 원이 들고 월세가 110만 원인 물건을 가정해보겠습니다. 1년에 한 달 비면 받은 월세는 1,210만 원입니다. 수선과 보유 비용으로 180만 원을 잡으면 1,030만 원이 남고, 투입금 대비 약 4.0%입니다. 세금과 대출이자, 다음 공실 때의 중개비를 빼기 전 숫자입니다. 보증금을 받을 계획이라면 나중에 돌려줘야 할 돈이라는 점도 별도로 적어둡니다.
제가 입찰 전에 만드는 표에는 낙찰가 옆에 취득 관련 세금, 등기비, 명도비, 수리비, 공실 기간, 대출이자, 보유세를 적습니다. 물건의 용도와 보유 주택 수 등에 따라 세금이 달라질 수 있으니 해당 조건으로 확인하고, 대출은 낙찰 후 예상 금액만 믿지 않고 금융기관에 미리 가능 범위를 묻습니다. 경매 물건이라면 대법원 경매정보의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조한 뒤 현장을 봅니다. 공매 물건도 매각 조건과 점유 상태를 별도로 확인합니다.
오피스텔은 비교가 쉬워도 경쟁 호실이 많을 수 있고, 다가구는 수입원이 여럿이어도 관리할 일이 많습니다. 상가와 지식산업센터는 임차인이 바뀌는 순간의 공백을 버틸 돈이 필요합니다. 저는 월세가 가장 높게 적힌 물건보다, 임대가 늦어지고 예상 밖의 비용이 나와도 감당할 수 있는 물건에 입찰가를 씁니다.
