상도동 부동산 경매, 3회 유찰 11.9억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 내부 훼손 등 손볼 곳이 많아 보이는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 상도동 7-169

서울 동작구 상도동에 위치한 부동산으로, 총 면적은 185.0㎡(약 56평)입니다. 위치상으로는 교통과 생활 인프라가 양호한 편입니다. 다만, 현황상 사무소와 주차장으로 등록된 지하층이 단독주택으로 사용 중이며, 2층 일부에는 내벽 훼손이 있다는 점이 눈에 띕니다. 주변은 주택가와 상업지역이 혼재된 곳으로, 다양한 생활 편의시설이 근처에 위치해 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 23억 3,492만원이었으나, 현재 최저입찰가는 11억 9,548만원으로 크게 떨어졌습니다. 인근 비슷한 면적의 부동산 시세와 비교하면 약 49% 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 감정가의 54% 수준인 12억 5,525만원 전후로 보고 있습니다. 이는 상당한 할인율을 보여주지만, 내부 수리 비용 등을 감안하면 추가적인 비용 발생은 불가피할 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지의 경우 2017년, 건물의 경우 2018년 설정된 근저당권이 있습니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부등본 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각으로 제시외 건물에 대한 법적 문제를 면밀히 살펴봐야 합니다. 특히, 내부 훼손 부분은 유치권 주장 가능성을 염두에 두고 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 만큼 가격 매력도는 높습니다. 하지만, 내부 훼손과 제시외 건물 문제는 리스크라고 할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도를 기대할 수 있지만, 초기 수리비용과 명도 과정이 만만치 않을 겁니다. 상도동 지역은 재개발 호재가 있는 편이지만, 현재 물건의 상태를 개선하는 데 시간이 필요할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰하려면 예상 경쟁률이 낮지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 수준인 12억 초반이 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 5,774만원으로 예상되며, 이 부분까지 잘 계산해서 총 투자금을 계획하는 것이 중요합니다. 내 경험상, 이런 물건은 정밀한 현장조사와 철저한 권리분석이 필수입니다.