중구 유천동 부동산 경매, 13.8억

한줄 요약

첫 유찰로 최저입찰가가 내려가면서 투자 매력도가 상승한 대전 중구 유천동 부동산입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 유천동 214-13

대전 중구 유천동에 위치한 이 부동산은 총 면적이 361.6㎡(약 109.4평)로 상당히 넓은 편입니다. 위치적으로는 중구의 중심부에 자리 잡고 있어 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주거 및 상업지역으로 발전 가능성이 높은 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 6,458만원이었으나, 첫 유찰로 인해 최저입찰가가 13억 7,521만원으로 내려갔습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교했을 때, 이 물건은 약 28% 저렴하게 나와 있습니다. 예상 낙찰가는 약 14억 4,397만원 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 3월 20일과 2021년 1월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 제시외 수목 포함 일괄매각, 확장발코니, 누다락 등의 시설이 평가에 포함되어 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 보이지 않습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 유찰로 인해 가격이 낮아진 만큼 투자 매력이 있습니다. 대전 중구의 발전 가능성을 고려하면 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 단, 임차인 대항력이나 명도 문제는 사전에 철저히 확인해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 한 번 유찰된 만큼 이번에는 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 14억 정도로 설정하는 것이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 6,642만원 정도로 예상됩니다. 전체 투자금은 14.5억 정도로 잡고, 명도 비용까지 고려하는 것이 필요합니다.