화성 서신면 상가 경매, 9회 유찰 22억

한줄 요약

이 물건, 매력적이긴 하지만 유치권 문제가 골칫거리입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 18, 1층103호 (더경프라자1동)

경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 18에 위치한 더경프라자1동 1층 103호 상가입니다. 위치는 산업단지 내에 있어, 주변에 공장과 상업시설이 밀집해 있습니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 일반적으로 이런 상가는 넓은 면적을 자랑합니다. 교통편은 다소 불편할 수 있으나, 인근에 주요 간선도로가 있어 차량 접근성은 양호합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 무려 91억 8,700만원이지만, 현재 9회 유찰되며 최저입찰가는 22억 579만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 24%에 불과하며, 인근 시세 대비 큰 폭으로 할인된 상태입니다. 예상 낙찰가는 약 23억 1,608만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 10월 4일 설정된 근저당입니다. 유치권 문제가 상당히 복잡합니다. 특히 주식회사 굿웰과 완일이앤씨의 유치권 신고가 걸림돌입니다. 다행히 굿웰의 유치권은 법원 판결로 부존재가 확인되었지만, 여전히 완일이앤씨의 유치권은 불확실한 상태입니다. 유치권으로 인한 점유 및 관리 문제도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰된 물건은 그만큼 매력적이지 않다는 반증일 수도 있습니다. 그러나 가격이 크게 떨어진 만큼, 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 유치권 문제를 해결할 수 있을 경우 상당히 높아질 가능성이 있습니다. 다만, 유치권 문제 해결이 관건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰하려면 유치권 문제를 확실히 해결할 방법이 있는지 먼저 알아봐야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 유치권 해결 비용을 충분히 반영하여 최대 22억 선에서 고려할 것 같습니다. 취등록세는 약 1억 654만원 정도 예상됩니다.