봉천동 아파트 경매, 14회 유찰 1,147만

한줄 요약

감정가 대비 96% 할인된 가격에 14회 유찰된 이 물건, 한 번쯤 고려해볼 만하지만 리스크도 명확합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 행운1길 125, 11층1101호 (봉천동,시우트리)

서울 관악구 봉천동 행운1길에 위치한 이 아파트는 시우트리라는 건물의 11층에 자리하고 있습니다. 도심 접근성이 좋아 보이지만, 정확한 면적 정보가 제공되지 않아 주의가 필요합니다. 주변 환경은 대체로 주거지로 이루어져 있어 생활 인프라는 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,100만원이지만 현재 최저입찰가는 1,147만원으로 14번 유찰되며 감정가의 4%로 떨어졌습니다. 인근 아파트 시세와 비교하면 엄청난 할인율이라 매력적이지만, 왜 이렇게까지 유찰됐는지 한 번쯤 의문을 가져볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 1,205만원 전후로 생각되며, 취등록세 등을 포함한 총 투자금은 약 1,260만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 2월 23일 경매개시결정으로, 등기부상 특이사항은 없다고 하나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확실히 확인해야 합니다. 임차인의 전입일자와 확정일자를 확인하여 배당 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 엄청난 할인율은 매력적입니다. 다만, 14번 유찰된 뒤에는 시장에서 외면받고 있다는 사실도 간과할 수 없습니다. 예상 수익률은 매입가가 낮아 월세 전환 시 상당히 높을 것으로 예상되지만, 명도 리스크와 추가적인 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 많이 유찰된 물건은 한 두 명의 경쟁자를 예상할 수 있습니다. 권장 입찰가는 1,200만원대를 제시하되, 입찰 전 임차인 현황과 명도 가능성을 철저히 검토하는 것이 필수입니다. 취등록세는 약 55만원 정도 예상되며, 최악의 경우 명도에 드는 비용도 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.