울주 상북면 임야 경매, 6회 유찰 1억

한줄 요약

6회 유찰된 울주 상북면 임야, 가격은 매력적이나 분묘 문제와 공유자 우선매수권이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치한 임야로, 면적은 약 31,656㎡(9575.9평)입니다. 주변은 주로 산림 지역으로 개발 가능성은 낮아 보입니다. 접근성 측면에서도 교통이 편리하지 않다는 점은 단점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,751만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 204만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 이는 6회 유찰된 결과로, 가격 매력도는 상당히 높아 보입니다. 하지만 인근 지역 시세와 비교했을 때, 이 지역의 개발 가능성 및 입지 특성을 고려하면 낙찰가가 저렴하다고만 볼 수는 없습니다. 예상 낙찰가는 1억 714만원 전후로 감정가 대비 크게 할인된 상태입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 7일 경매개시결정으로 설정되어 있습니다. 특이사항으로는 분묘 문제와 공유자 우선매수권이 있습니다. 연고 미상의 분묘가 있고, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 분묘와 관련된 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 지분매각으로 인한 공유자의 우선매수권 행사도 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 임야 특성상 임차인 문제는 크지 않을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 리스크가 큽니다. 분묘 문제는 향후 명도 과정에서 큰 장애가 될 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 입찰 전략에 영향을 미칠 수 있습니다. 투자 수익률을 계산하기 어렵지만, 임야 특성상 단기 수익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 합니다. 개발 계획이 있거나, 장기적으로 보유하면서 임야의 가치를 높일 방법을 찾는다면 고려해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 분묘 문제와 공유자 우선매수권으로 인해 많은 입찰자가 관망할 가능성이 큽니다. 입찰가로는 최저가에 조금 더 얹어 약 1억 1천만원 정도를 권장하며, 취등록세를 약 492만원 정도로 예상합니다. 솔직히 말해서, 이 물건은 단기 차익보다는 장기적인 안목이 필요한 투자입니다.