김해 삼정동 상가 경매, 2회 유찰 3억

한줄 요약

경상남도 김해 삼정동의 상가 경매가 2회 유찰로 50% 이상 할인된 가격에 나왔습니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1678

경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동,마에스타)

김해 삼정동에 위치한 상가로, 면적은 약 1366.4㎡(413.3평)입니다. 이 상가는 김해대로에 인접해 있어 접근성이 좋으며, 주변에는 다양한 상업시설이 자리잡고 있습니다. 한 가지 걸리는 건, 현재 공실 상태라는 점입니다. 이는 임차인을 새로 구해야 하는 부담이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,100만원이었으나, 2회 유찰 후 현재 최저입찰가는 3억 429만원입니다. 감정가의 49% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 대략 3억 1,950만원 전후로 보고 있습니다. 인근 지역의 상가 매매가와 비교해보면 약 30% 이상 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 2023년 8월부터 2024년 10월까지의 미납관리비가 약 198만원 있다는 점입니다. 이 점은 매수 후 추가 비용으로 고려해야 합니다. 현재 공실 상태이므로 명도는 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 투자로서 매력적일 수 있습니다. 유찰로 인한 가격 할인폭이 크기 때문입니다. 그러나 공실 상태라는 점은 리스크입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있으나, 임차인을 구하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한, 김해 지역의 상가시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 입찰가를 3억 1,950만원 정도로 잡는 것이 적절할 듯합니다. 취등록세는 약 1,469만원 정도 예상됩니다. 임차인을 빠르게 확보할 수 있다면, 충분히 수익성을 확보할 수 있는 물건입니다. 그러나 임차인 구하기가 어렵다면 장기적인 공실 리스크를 감수해야 할 것입니다.