아파트취득세 빼고 입찰가를 썼다가 다시 계산했다
입찰장에서 마음에 드는 아파트를 만나면 낙찰가와 시세 차이부터 보게 됩니다. 저도 그랬습니다. 그런데 입찰표를 쓰기 전에 계산기를 다시 두드리게 만드는 숫자가 있습니다. 아파트취득세입니다. 특히 이미 집이 있는 사람은 세율을 잘못 잡으면 몇백만 원이 아니라 몇천만 원이 달라집니다.
낙찰가가 싸다고 세금까지 싼 건 아니다
경매로 아파트를 취득할 때는 낙찰가를 중심으로 취득세를 계산합니다. 감정가 6억 원인 집을 5억 원에 낙찰받았다고 해서 감정가 6억 원에 세율을 곱하는 식은 아닙니다. 다만 실제 과세표준에 포함되는 취득 비용이 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 입찰 전에 계산한 금액과 신고할 때의 금액을 무조건 같다고 놓으면 곤란합니다.
더 자주 놓치는 건 세율입니다. 같은 5억 원짜리 아파트라도 일반세율 1%라면 취득세 본세가 500만 원입니다. 중과세율 8%가 적용되면 4,000만 원이죠. 차이가 3,500만 원입니다. 이 정도면 ‘조금 더 써도 되겠다’던 입찰가를 다시 써야 합니다.
경매는 낙찰 뒤에 명도와 수리비가 따라붙기 쉽습니다. 취득세를 대충 잡아두면 잔금 때 현금이 모자랍니다. 낙찰가만 준비하면 끝난다고 생각했던 초보 투자자가 가장 당황하는 순간도 그때입니다.
아파트취득세 세율은 가격과 주택 수를 함께 봐야 한다
개인이 주택을 유상 취득할 때 적용되는 일반세율은 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%입니다. 가운데 구간은 가격에 따라 세율이 올라갑니다. 예를 들어 7억 5,000만 원이면 취득세 본세율이 2%여서 본세는 1,500만 원입니다. ‘9억 원 이하니까 1%’라고 계산하면 750만 원이 빠집니다.
여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적과 세율 등에 따라 농어촌특별세가 붙을 수 있습니다. 그래서 취득세 본세만 계산한 숫자를 최종 납부액으로 적어두면 안 됩니다. 저는 입찰 전에 위택스 계산 결과를 참고하되, 주택 수가 애매하거나 감면을 기대하는 물건은 관할 시·군·구 세무 부서에 조건을 확인합니다.
다주택 중과는 더 조심스럽습니다. 지방세법상 개인이 조정대상지역의 두 번째 주택을 취득하거나 비조정대상지역의 세 번째 주택을 취득하면 원칙적으로 8%가 적용됩니다. 조정대상지역의 세 번째 이상, 비조정대상지역의 네 번째 이상은 원칙적으로 12%입니다. 법인 취득도 원칙적으로 12% 중과 대상입니다. 다만 중과 제외 주택과 일시적 2주택 같은 예외가 있으니, 숫자만 보고 바로 확정해서는 안 됩니다.
내 명의 집 한 채만 세면 틀릴 수 있다
주택 수를 물으면 본인 명의 아파트만 떠올리는 분이 많습니다. 취득세 중과는 세대 단위로 판단하고, 법에서 정한 범위의 분양권·조합원입주권·오피스텔 등도 주택 수 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 일정한 주택은 산정에서 제외될 수 있습니다. 취득 시점과 취득 경위, 주택의 소재지까지 봐야 해서 등기부에 적힌 숫자만 더하는 방식은 위험합니다.
가령 기존 집 한 채가 있고 조정대상지역 아파트를 낙찰받는다고 해보죠. 기존 집을 처분할 계획이라면 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 현행 지방세법 시행령은 해당 요건을 충족하고 정해진 기간 안에 종전 주택 등을 처분하는 경우를 규정합니다. 하지만 ‘나중에 팔 생각’만으로 세율이 낮아지는 것은 아닙니다. 처분 기한을 놓치면 추가 세액과 부담이 생길 수 있으니 매도 가능성과 기한을 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 여부도 입찰일의 기억에 기대지 않습니다. 지정 범위가 바뀔 수 있기 때문입니다. 저는 물건 소재지의 지정 여부, 세대의 보유 현황, 취득 예정일을 한 장에 적어 놓고 세율을 확인합니다. 이 셋 중 하나라도 모호하면 입찰가에 여유를 더 두거나 그 물건을 건너뜁니다.
잔금 날짜를 잡을 때 세금 낼 돈도 잡는다
법원 경매에서는 매각대금을 완납하면 소유권을 취득합니다. 취득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 취득일부터 60일 이내입니다. 다만 소유권이전등기를 그보다 먼저 진행한다면 등기 전에 세금을 납부해야 합니다. 그래서 ‘60일 남았으니 현금은 나중에 마련하면 된다’는 계산은 실무에서 잘 맞지 않습니다.
제가 입찰 전에 쓰는 계산은 단순합니다. 낙찰 예상가에서 대출 가능액을 빼고, 취득세와 지방교육세 등 세금, 등기 비용, 명도 비용, 수리비, 예상보다 오래 보유할 때의 이자까지 더합니다. 예를 들어 5억 원 낙찰에 대출 3억 원을 가정하면 낙찰대금에 필요한 자기자본만 2억 원입니다. 취득세 본세가 500만 원인지 4,000만 원인지에 따라 필요한 현금은 크게 달라집니다. 대출액도 승인 전에는 확정된 돈으로 취급하지 않습니다.
권리분석을 잘해서 인수할 보증금을 피했더라도 세금 계산이 틀리면 안전한 입찰이 아닙니다. 싸게 낙찰받았다는 말보다 잔금 날 필요한 돈을 모두 준비할 수 있다는 말이 저는 더 믿음직합니다.
