등기 한 줄 놓쳤다가 입찰을 접은 날
입찰장에 가기 전날, 등기를 다시 떼어 보고 차에 넣어 둔 입찰표를 꺼낸 적이 있다. 처음 봤던 서류에는 없던 권리 변동이 눈에 들어왔기 때문이다. 경매에서는 며칠 전 확인한 등기를 믿고 들어가는 일이 생각보다 위험하다. 낙찰가를 잘 쓰는 것보다 먼저 할 일은 내가 무엇을 넘겨받는지 확인하는 것이다.
등기는 주소부터 맞춰야 한다
등기사항증명서를 열면 권리 이름부터 찾기 쉽다. 나는 먼저 사건의 물건과 등기 속 부동산이 같은지 본다. 동·호수 한 자리, 지번 하나가 다르면 뒤의 권리분석은 아무 소용이 없다. 아파트라면 집합건물 등기에서 전유부분과 대지권 표시를 확인한다. 다가구나 단독주택은 건물 등기만 보고 끝내지 않고 토지 등기도 따로 확인한다.
그다음 표제부에서 면적과 용도를 보고 건축물대장과 맞춘다. 갑구에는 소유권과 가압류·압류·가처분·경매개시결정 같은 사항이, 을구에는 근저당권·전세권 같은 사항이 주로 나온다. 갑구만 읽고 ‘깨끗하다’고 말하거나, 을구의 채권최고액을 실제 대출 잔액으로 받아들이면 곤란하다. 채권최고액은 담보로 잡아 둔 한도여서 실제 갚아야 할 돈과 같지 않을 수 있다.
서류는 날짜도 중요하다. 한 달 전에 저장한 등기는 지금 상태를 보장하지 않는다. 관심 물건을 처음 고를 때 한 번, 입찰 직전에 다시 한 번 확인한다. 새 등기를 떼었으면 앞서 본 내용과 접수일자·접수번호까지 비교한다. 급하게 추가된 권리나 변경 사항을 놓치지 않으려는 습관이다.
가장 오래된 등기가 말소 기준은 아니다
초보가 자주 헷갈리는 대목이 여기다. 등기에서 맨 위에 보이는 권리가 무조건 말소기준권리는 아니다. 근저당권·저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기처럼 기준이 될 수 있는 권리를 추려 설정 순서를 봐야 한다. 찾기쉬운 생활법령정보도 이 가운데 먼저 등기된 권리를 기준으로 인수 여부를 검토하도록 안내한다.
예를 들어 2018년 근저당권이 있고 2021년 가압류가 있다면, 단순한 사례에서는 2018년 근저당권을 기준으로 뒤의 권리들이 어떻게 처리되는지 살핀다. 그렇다고 ‘그 뒤는 전부 없어진다’고 외우면 사고가 난다. 먼저 설정된 지상권이나 전세권처럼 인수 가능성이 있는 권리가 있고, 선순위 전세권이라도 배당요구 여부에 따라 판단이 달라질 수 있다. 등기 이름과 날짜를 적고, 매각으로 소멸하는지 한 건씩 확인해야 한다.
나는 이 단계에서 종이에 세 줄을 쓴다. 말소기준권리의 종류와 날짜, 그보다 앞선 권리, 인수 가능성이 남은 금액이다. 셋째 줄을 비워 둘 수 없다면 입찰가도 아직 쓰지 않는다. 특히 가처분, 가등기, 지상권처럼 권리의 성격과 발생 경위를 더 따져야 하는 물건은 초보라면 건너뛰는 편이 낫다고 본다.
등기에 없는 임차인이 더 비쌀 수 있다
등기를 다 읽고도 손실이 나는 이유가 있다. 주택 임차인은 임차권 등기 없이도 입주와 전입신고로 대항력을 갖출 수 있다. 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생긴다. 그래서 등기에 임차인이 보이지 않는다는 이유만으로 빈집이라고 판단할 수 없다.
가령 근저당권 설정일이 2018년인데 임차인이 그보다 먼저 입주하고 전입신고를 마쳤다고 해보자. 보증금은 2억 원이고 경매 배당으로 받을 금액이 1억 2천만 원으로 예상된다면, 남는 8천만 원을 매수인이 부담할 가능성까지 따져야 한다. 배당액은 실제 배당 절차에서 달라질 수 있으니 이 숫자는 계산 방법을 보여 주는 예시일 뿐이다. 낙찰가가 시세보다 5천만 원 싸 보여도 인수할 보증금이 8천만 원이면 싼 물건이 아니다.
전입일 하나만 보고 확정하지도 않는다. 실제 점유가 언제 시작됐는지, 전입이 계속 유지됐는지, 확정일자와 배당요구는 어떻게 됐는지 함께 봐야 한다. 매각물건명세서의 임차인 기재, 현황조사보고서, 전입세대 관련 자료와 현장 상황을 서로 대조한다. 문이 잠겨 있고 이웃도 모른다고 하면 ‘점유자 없음’으로 채우는 대신 미확인으로 남겨 둔다. 확인하지 못한 보증금은 수익 계산에서 사라지는 돈이 아니다.
입찰표를 쓰기 전에 서류끼리 맞춰 본다
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 함께 읽는다. 매각물건명세서에는 점유관계와 매수인이 인수할 수 있는 권리에 관한 내용이 담긴다. 현황조사보고서의 조사 시점은 더 이전일 수 있으니, 오래된 점유 정보가 지금도 맞는지는 현장에서 확인한다. 감정평가액도 현재 매매가와 같은 뜻은 아니다. 주변 실거래와 실제 매물의 층·상태·거래 가능 가격을 따로 비교한다.
숫자를 적을 때는 낙찰가만 쓰지 않는다. 취득 관련 세금, 잔금대출 이자와 각종 비용, 수리비, 명도 비용, 보유 기간의 관리비와 세금까지 넣는다. 세금과 대출 조건은 사람과 물건마다 달라 입찰 전에 본인 조건으로 확인해야 한다. 예상 매도가에서 이 비용과 인수 위험을 빼고도 여유가 남는지 봐야 한다. 수익이 권리분석의 애매한 가정 하나에 달려 있다면, 그건 내가 감당할 만한 입찰이 아니다.
등기는 경매 물건의 출발점이다. 하지만 그 종이 한 장이 점유자나 실제 비용까지 말해 주지는 않는다. 나는 지금도 서류 사이에 맞지 않는 날짜가 나오면 입찰가부터 낮추지 않고 그 날짜의 이유부터 찾는다. 이유를 끝내 확인하지 못하면 빈 입찰표를 들고 나오는 편이 마음이 편하다.
