빌라매매 현장을 돌며 가격보다 먼저 본 것들

빌라매매 물건을 보러 가면 중개인이 먼저 가격표를 보여준다. 저는 그보다 계단실부터 본다. 벽에 물이 번진 자국이 있는지, 우편함에 오래 쌓인 고지서가 있는지, 같은 건물에 매물은 몇 개나 나왔는지. 법원 입찰장에서도 비슷했다. 싸게 나온 이유를 현장에서 확인하지 못한 물건은 입찰가를 적기가 어려웠다.

빌라는 같은 동네, 같은 면적이어도 층과 방향, 주차 자리 하나 때문에 팔리는 속도가 다르다. 경매로 싸게 샀다는 말만 듣고 일반 매매 시세에 바로 되팔 수 있다고 계산하면 숫자가 쉽게 틀어진다. 제가 빌라를 볼 때는 ‘얼마에 살까’보다 ‘누가, 어떤 조건이면 다시 살까’를 먼저 적는다.

실거래가 한 건을 시세로 믿으면 곤란하다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 연립·다세대 거래를 찾으면 출발점은 잡힌다. 다만 공개 자료만으로 같은 건물의 어느 호실인지까지 확인하기 어려운 경우가 있다. 작년에 2억 원에 거래된 기록이 보이더라도 내가 보는 집이 그 집과 같은 층, 같은 방향, 같은 상태라고 단정할 수 없다는 뜻이다.

저는 최근 거래 한 건에 가격을 맞추지 않는다. 같은 건물 거래를 먼저 보고, 없으면 비슷한 연식과 전용면적의 인근 건물을 찾는다. 그다음 현장 중개업소 두세 곳에 매수 문의가 실제로 들어오는 가격을 묻는다. 매물로 내놓은 가격과 계약이 될 만한 가격은 다르다. 특히 거래가 뜸한 골목에서는 호가만 몇 달째 걸려 있는 집이 꽤 있다.

예를 들어 비슷한 면적의 실거래가가 2억 원, 현재 매물 호가가 2억 2천만 원이라고 해도 예상 매도가를 곧장 2억 2천만 원으로 놓지 않는다. 낮은 층이고 채광이 약하거나 주차가 불편하다면 1억 9천만 원에도 매수자를 기다릴 수 있다. 그 차이 3천만 원이 수리비와 이자까지 합친 수익을 통째로 지워버리기도 한다. 시세조사는 높은 숫자를 찾는 일이 아니라, 팔리지 않을 때 감당할 숫자를 찾는 일에 가깝다.

등기부와 건축물대장을 나란히 놓는다

일반 매매든 경매든 등기사항증명서와 건축물대장은 함께 봐야 한다. 등기부에서는 소유자와 근저당권, 압류 같은 권리를 확인한다. 건축물대장에서는 용도, 면적, 층수와 위반건축물 표시를 살핀다. 현관 앞에 넓어 보이는 공간이 실제 전용면적에 들어가는지, 옥상이나 베란다를 허가 없이 넓힌 흔적은 없는지도 현장에서 대조한다.

서류상 면적과 눈앞의 집이 다르면 ‘서비스 면적이라 괜찮다’는 말로 넘기지 않는다. 불법 증축이나 용도 변경은 나중에 매수자의 대출과 매도 과정에 걸림돌이 될 수 있다. 대지권이 제대로 등기돼 있는지도 확인한다. 경매 물건이라면 매각 대상에 무엇이 포함되는지까지 사건 서류로 확인해야 한다. 건물이 멀쩡해 보여도 권리의 범위가 예상과 다르면 가격 계산 자체가 달라진다.

등기부는 한 번 떼어 보고 끝낼 서류가 아니다. 일반 매매는 계약할 때와 잔금을 치르기 직전에 다시 확인한다. 경매도 입찰 전에 최신 등기와 사건 기록을 대조한다. 그사이 새 권리나 처분이 생겼는지 확인하는 몇 분이 큰 손실을 막을 때가 있다.

세입자가 있으면 매매가격부터 다시 계산한다

세입자가 사는 빌라에서는 보증금과 점유 상태를 먼저 확인한다. 일반 매매라면 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약 만기와 잔금일에 누가 보증금을 돌려줄지까지 매도인·중개인과 맞춰야 한다. ‘전세 끼고 사면 내 돈이 적게 든다’는 설명은 맞을 수 있다. 하지만 보증금 반환 시점에 그 돈을 마련할 수 있는지는 별개의 문제다.

경매는 더 조심스럽다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 함께 보고 세입자의 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한다. 선순위 임차인의 보증금이 배당에서 전부 해결되지 않으면 매수인이 남은 금액을 부담할 수 있는지 따져야 한다. 서류끼리 내용이 다르거나 점유자의 설명이 맞지 않으면 입찰가를 낮추는 것만으로 해결하려 하지 않는다. 권리관계가 분명해질 때까지 기다리는 편이 낫다.

빈집으로 넘겨받기로 했다면 그 약속도 구체적이어야 한다. 언제 퇴거하고, 남은 짐은 누가 치우며, 보증금은 어떤 순서로 정산하는지 계약서에 담아야 분쟁을 줄일 수 있다. 경매 낙찰 후에는 명도에 시간과 비용이 들어갈 수 있다. 사람을 내보내는 일을 숫자 한 줄로만 처리하면 현장에서 막힌다.

대출 가능액보다 내 현금 지출을 먼저 적는다

경매 입찰가를 정할 때 ‘잔금대출이 이 정도는 나오겠지’라는 계산은 위험하다. 빌라는 금융기관이 보는 담보가치가 내가 생각한 매매 시세와 다를 수 있다. 일반 매매도 마찬가지다. 계약 전에 해당 물건의 주소, 면적, 권리 상태를 가지고 금융기관에 조건을 확인해야 한다. 상담 때 들은 가능액이 최종 승인액과 같다고 가정해서는 안 된다.

계산표에는 매입가 외에 취득세, 중개보수, 등기 비용, 수리비, 보유 기간의 이자와 관리비를 넣는다. 경매라면 점유 확인과 명도에 들 비용도 별도로 잡는다. 예를 들어 1억 8천만 원에 사서 2억 원에 판다고 해도 차액 2천만 원이 수익은 아니다. 수리비 700만 원, 취득과 매도에 드는 비용, 몇 달간의 이자를 빼면 남는 돈이 예상보다 얇아진다. 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라지니 계약 전 자신의 조건으로 다시 계산해야 한다.

저는 계산표의 예상 매도가를 한 번 낮춰 본다. 원하는 날짜에 안 팔려서 가격을 내리고, 대출 이자를 석 달 더 낸 상황에도 버틸 수 있는지 보는 것이다. 그 숫자에서 자금이 막히면 처음부터 비싼 물건이다. 빌라매매에서 마음에 드는 집을 만나는 일보다 중요한 건, 예상이 빗나갔을 때도 감당할 수 있는 가격으로 사는 일이라고 생각한다.