재개발절차 따라 경매 물건을 봤더니 가격이 달라졌다
몇 년 전 재개발구역의 낡은 빌라를 보러 갔을 때였습니다. 주변에서는 새 아파트를 받을 물건이라며 서둘러 입찰하라고 했죠. 그런데 구청 고시와 조합 자료를 대조해 보니, 그 집은 제가 생각한 단계보다 사업이 훨씬 덜 진행돼 있었습니다. 현장에서는 ‘재개발 예정’이라는 말이 참 쉽게 나오지만, 입찰가를 쓰는 사람에게는 예정과 인가 사이의 거리가 큽니다.
재개발절차는 고시 날짜부터 읽습니다
일반적인 조합 시행 재개발은 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회와 조합 설립, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주·철거와 착공, 준공과 이전고시 순서로 갑니다. 다만 사업 방식에 따라 추진위원회나 조합을 거치지 않는 경우도 있습니다. 그래서 인터넷에 적힌 단계표보다 해당 구역의 실제 고시를 먼저 봐야 합니다.
제가 처음 확인하는 곳은 관할 지자체의 정비사업 고시와 조합이 공개한 자료입니다. 구역 경계가 확정됐는지, 조합설립인가가 났는지, 사업시행계획과 관리처분계획이 각각 인가됐는지를 날짜까지 적습니다. 이름이 비슷한 인접 구역이나 변경 고시를 잘못 읽으면 엉뚱한 물건을 분석하게 됩니다. 토지이음에서 필지의 위치와 관련 계획을 확인하더라도, 개별 정비사업의 진행 상태는 고시와 조합 자료를 다시 맞춰 봅니다.
조합설립인가가 났다고 곧바로 새 아파트의 면적과 분담금이 확정되는 건 아닙니다. 사업시행계획인가 뒤 분양신청을 받고, 그 신청 현황을 바탕으로 관리처분계획을 세웁니다. 관리처분계획에는 분양대상자, 종전 자산 가격, 분양예정 자산의 추산액, 사업비와 분담 규모·시기 등이 담깁니다. 앞 단계 물건일수록 매수자는 아직 숫자로 확정되지 않은 위험을 떠안는 셈이죠.
낙찰받는 집과 분양받을 권리는 따로 확인합니다
경매 현장에서 가장 위험한 말 중 하나가 ‘구역 안 빌라니까 입주권은 나오겠지’입니다. 건물의 소재지만으로 판단할 일이 아닙니다. 먼저 정비구역 경계에 해당 필지가 들어가는지 확인하고, 그다음 토지와 건물의 소유 형태, 권리산정기준일, 분양대상 기준을 봅니다. 지분 쪼개기나 건물 전환·신축으로 소유자 수가 늘어난 물건은 특히 조심합니다. 도시 및 주거환경정비법은 이런 경우 분양받을 권리를 산정하는 기준일을 두고 있습니다.
분양신청도 별개입니다. 현행 도시 및 주거환경정비법상 분양신청기간은 통지한 날부터 원칙적으로 30일 이상 60일 이내이고, 일정한 경우 한 차례 연장될 수 있습니다. 신청하지 않았거나 분양대상에서 제외됐다면 손실보상 협의 대상으로 넘어갈 수 있습니다. 그러니 이미 분양신청이 끝난 물건을 볼 때는 전 소유자가 신청했는지, 어떤 주택형을 신청했는지, 조합이 현재 누구를 분양대상자로 관리하는지 확인해야 합니다.
투기과열지구라면 양수 시점도 걸립니다. 재개발사업은 관리처분계획인가 후 토지나 건축물을 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없다는 제한이 있고, 법에서 정한 예외는 따로 검토해야 합니다. 경매라는 이유만으로 예외가 된다고 단정하면 위험합니다. 매각물건명세서와 등기부를 읽은 뒤에도 조합에 조합원 자격과 분양대상 여부를 확인하고, 답이 불명확하면 입찰가를 낮추는 정도가 아니라 입찰 자체를 접습니다.
감정가보다 분담금과 기다리는 비용이 무섭습니다
가령 빌라를 3억 원에 낙찰받고 취득 관련 비용과 명도·수리비로 2천만 원을 썼다고 해보죠. 조합원 분담금 추산액이 2억 원이라면 벌써 투입 예정액은 5억 2천만 원입니다. 여기에 대출 이자, 보유세, 이주 시기까지의 관리비와 예상 밖 추가 분담금이 붙습니다. 신축 시세가 6억 원이라는 말만 듣고 1억 원이 남는다고 계산하면 통장 잔액과는 다른 이야기가 됩니다.
관리처분계획인가 전에는 종전 자산 평가액과 분담금이 추정치일 수 있고, 인가 후에도 사업비와 일정이 바뀔 수 있습니다. 저는 계산할 때 매각가를 낙관적으로 잡기보다 분담금 증가와 착공 지연을 각각 넣어 봅니다. 이자를 감당할 수 있는 기간도 적습니다. 경락잔금대출이 가능하다는 답을 받았더라도 재개발구역 물건의 담보평가와 대출 조건은 금융기관마다 다를 수 있으니 입찰 전에 해당 물건을 기준으로 확인해야 합니다.
세금도 ‘나중에 팔 때’만의 문제가 아닙니다. 취득 단계의 세금과 보유 기간의 세금, 양도 시 과세는 보유 주택 수와 거래 형태 등에 따라 달라집니다. 숫자가 애매하면 세무 전문가에게 물건 주소와 본인 보유 현황을 놓고 확인하는 편이 싸게 먹힙니다. 수익표에서 세금을 빈칸으로 두면 그 빈칸이 실제 수익을 가져가는 경우를 여러 번 봤습니다.
입찰 전에는 서류와 현장을 같은 날 맞춰 봅니다
현장에 갑니다. 건물이 비었는지, 누가 점유하는지, 이주 안내가 붙었는지 봅니다. 다만 안내문 한 장으로 명도 가능 시점이나 보상 관계를 판단하지는 않습니다. 전입세대 열람과 임대차 관련 자료, 매각물건명세서, 등기부를 대조하고 대항력 있는 임차인이나 인수할 권리가 있는지 별도로 분석합니다. 재개발 물건이라고 일반 경매의 권리분석이 사라지는 건 아닙니다.
제 입찰 메모에는 고시 날짜, 분양신청 여부, 조합원 자격 확인 결과, 예상 분담금, 명도 비용, 자금이 묶일 기간을 한 줄씩 적습니다. 조합에 물었는데 확답을 받지 못한 항목은 ‘확인 완료’로 바꾸지 않습니다. 좋은 물건을 놓치는 일은 아쉽지만, 권리가 불분명한 물건을 비싸게 낙찰받으면 그 뒤의 재개발절차를 기다리는 시간이 훨씬 길게 느껴집니다.
