전세사기예방하려고 경매 물건부터 뒤져봤더니

몇 년 전 경매 현장에서 다세대주택 한 채를 봤습니다. 감정가보다 한참 낮게 낙찰됐는데도 세입자 보증금을 전부 돌려주기 어려운 물건이었죠. 계약할 때는 멀쩡해 보였을 집입니다. 등기부에 적힌 근저당을 읽고, 주변 매매가격과 보증금을 나란히 놓아봤다면 이야기가 달라졌을 겁니다. 저는 전세사기예방을 이야기할 때 그 집의 낙찰 결과부터 떠올립니다.

전세금이 매매가격에 바짝 붙으면 먼저 멈춥니다

전세 2억 원에 들어가려는 빌라가 있다고 해보죠. 집주인은 매매 시세가 2억 4천만 원이라고 말합니다. 그런데 최근 비슷한 층과 면적의 실제 거래는 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 사이입니다. 이 경우 집주인이 제시한 가격을 기준으로 안전하다고 판단하면 곤란합니다. 경매에 넘어가면 희망하는 매매가격보다 낮게 팔릴 수도 있고, 그 돈에서 먼저 받아갈 채권자가 있을 수도 있으니까요.

아파트는 비슷한 거래를 찾기 쉬운 편이지만, 거래가 드문 신축 빌라는 비교가 어렵습니다. 저는 이런 집일수록 호가보다 국토교통부 실거래가와 인근 중개업소에서 확인한 실제 거래 사례를 더 봅니다. 같은 건물이라도 층, 면적, 주차, 불법 증축 여부가 다르면 가격이 달라집니다. 비교할 만한 거래가 없는데 보증금만 매매가격에 가깝다면, 값이 싸다는 말로 위험을 덮지 않습니다.

등기부의 근저당만 보고 계산을 끝내면 안 됩니다

계약 전 등기사항전부증명서에서 소유자를 확인하고, 갑구의 압류·가압류·가등기·경매개시결정, 을구의 근저당과 전세권을 읽습니다. 근저당은 실제 대출잔액이 아니라 등기된 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하는 게 낫습니다. 집주인이 ‘대출은 거의 갚았다’고 말해도 등기에서 말소되지 않았다면 그 말을 안전자산처럼 셀 수는 없습니다.

특히 다가구주택은 함정이 있습니다. 내 방의 등기만 따로 떼어 보는 구조가 아니라 건물 전체에 다른 세입자의 보증금이 얽힙니다. 다른 세입자가 먼저 들어와 확정일자까지 받았다면, 경매대금에서 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 선순위 임차보증금과 근저당을 모른 채 ‘등기부가 깨끗하다’고 판단한 초보를 현장에서 여러 번 봤습니다. 임대인과 중개사에게 기존 임대차 현황을 확인하고, 확인이 어려우면 그 불확실성 자체를 위험으로 잡아야 합니다.

세금도 별도로 봅니다. 압류가 아직 등기되지 않은 체납은 등기부만으로 알아내기 어렵습니다. 계약 전에는 임대인의 협조를 받아 국세·지방세 관련 자료를 확인하는 편이 좋습니다. 국세청 안내에 따르면 보증금이 1천만 원을 넘는 계약은 계약 후 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 다만 계약금을 낸 뒤에야 문제를 발견하면 선택지가 줄어듭니다. 그래서 확인을 거부하는 임대인과는 계약 단계부터 신중해집니다.

보증보험 가능하다는 말은 발급 확인과 다릅니다

중개 현장에서 ‘이 집은 보증보험 돼요’라는 말을 자주 듣습니다. 실제 가입 여부는 주택가격 산정, 선순위채권, 건축물 상태, 임대인 요건 등을 심사한 뒤 결정됩니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 보증한도를 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액으로 계산합니다. 예를 들어 심사상 주택가격이 2억 원이고 앞선 채권이 4천만 원이라면 계산상 한도는 1억 4천만 원입니다. 보증금이 1억 6천만 원이면 ‘집값보다 싸다’는 말만으로 가입을 기대하기 어렵습니다.

여기서 주택가격은 집주인이 부르는 값과 같지 않습니다. 건물 종류와 공사의 가격 산정 방식에 따라 달라지고, 다른 가입 조건도 따져야 합니다. 계약 전에 보증기관에 물건 정보를 넣어 가입 가능성을 확인하고, 계약서에는 보증 가입이 거절될 때 계약금을 어떻게 반환할지 구체적으로 협의해 적습니다. 대출이 나온다는 말도 반환보증 승인을 뜻하지 않습니다. 둘은 확인하는 목적이 다릅니다.

잔금 보내는 날 다시 확인해야 하는 이유

계약서를 쓴 날 등기부가 깨끗했어도 잔금일에 그대로라는 보장은 없습니다. 저는 잔금 보내기 직전에 등기사항전부증명서를 다시 떼어 새 근저당이나 소유권 변동이 없는지 봅니다. 계약서상 임대인과 현재 소유자가 같은지, 돈을 받는 계좌 명의가 맞는지도 대조합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감 관련 서류를 확인하고 소유자에게 직접 의사를 확인합니다. 서둘러 송금하라는 분위기 때문에 이 순서를 바꾸면 안 됩니다.

입주한 날에는 실제로 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 주택도시보증공사 안내처럼 대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 그래서 잔금과 전입신고 사이의 날짜를 느슨하게 잡지 않습니다. 확정일자를 받았다는 사실만으로 선순위 권리가 사라지는 것도 아닙니다. 앞에서 확인한 권리관계와 입주 시점을 함께 봐야 합니다.

경매장에서 보는 보증금 손실은 어느 날 갑자기 생긴 것처럼 보입니다. 하지만 기록을 거슬러 올라가면 계약 전 가격 비교, 선순위 권리 확인, 잔금일 재확인 중 한 군데에서 이미 신호가 켜져 있던 경우가 많습니다. 마음에 드는 집을 놓치는 건 아쉽습니다. 그래도 설명이 안 되는 보증금 2억 원을 맡기는 일보다, 그 집을 보내는 쪽이 제게는 훨씬 편한 선택입니다.