법원부동산경매 첫 입찰에서 가격보다 먼저 본 것
법원 입찰장에 처음 간 날, 옆자리 사람이 입찰표를 세 번이나 다시 쓰던 게 기억납니다. 저는 가격보다 봉투 안의 보증금을 더 걱정하고 있었고요. 10년 넘게 법원부동산경매를 다녀도 입찰 당일의 긴장감은 남습니다. 다만 이제는 압니다. 법원에서 실수하지 않으려면 그 전에 물건을 걸러내는 시간이 훨씬 중요하다는 걸요.
싸 보이는 물건을 일단 멈춰 세웠다
초보 때는 감정가 3억 원인 아파트가 두 번 유찰돼 최저매각가격이 크게 내려가면 기회부터 보였습니다. 그런데 감정가는 평가 당시의 숫자입니다. 그사이 거래가 줄었거나 같은 단지의 낮은 층 매물이 더 싸게 나왔을 수 있습니다. 유찰 횟수만 보고 할인율을 계산하면 출발점부터 틀어집니다.
저는 먼저 같은 단지의 최근 실거래와 현재 매물을 따로 봅니다. 실거래는 실제로 거래된 가격이고, 매물 가격은 아직 팔리지 않은 희망 가격입니다. 층, 향, 수리 상태까지 비슷한 집을 골라야 비교가 됩니다. 같은 단지라도 내부를 전부 고쳐야 하는 집과 바로 들어갈 수 있는 집의 값은 다르니까요.
임장은 두 번 가는 편입니다. 낮에는 건물 상태와 주변 거래 분위기를 보고, 저녁에는 주차와 소음을 봅니다. 경매 물건의 내부를 확인하지 못했다면 수리비를 낮게 잡지 않습니다. 방문 한 번으로 누수나 배관 상태를 다 알 수 없다는 것도 여러 번 배웠습니다.
등기부 한 장으로 권리분석을 끝내지 않았다
제가 물건을 볼 때 책상에 나란히 펴놓는 서류는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서입니다. 등기에는 권리의 순서가 보이지만, 누가 살고 있고 무슨 말을 하는지까지 다 적히지는 않습니다. 반대로 현황조사보고서의 점유 관계도 조사 당시 확인된 내용입니다. 서로 다른 부분이 있으면 그 차이부터 파고듭니다.
가령 등기에는 근저당권이 먼저 설정돼 있는데 현황조사에는 임차인이 적혀 있다고 합시다. 임차인의 전입일만 보고 바로 안전하다고 판단하지 않습니다. 실제 점유, 전입 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰 봐야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면, 남은 금액을 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다. 날짜 하나를 잘못 읽으면 입찰가 계산이 통째로 달라집니다.
민사집행법상 저당권은 매각으로 소멸하지만 모든 부담이 똑같이 없어지는 건 아닙니다. 매각물건명세서에 인수되는 권리나 특별매각조건이 적혀 있다면 뜻을 이해할 때까지 입찰을 미룹니다. 서류 내용이 어긋나거나 임차인의 권리가 애매한 물건도 초보자에게는 굳이 첫 실습 대상이 될 이유가 없습니다.
낙찰가가 아니라 손에 남을 돈을 계산했다
제가 입찰가를 정할 때 쓰는 계산은 단순합니다. 보수적으로 잡은 매도가격에서 취득 관련 세금, 등기 비용, 수리비, 명도 비용, 이자, 보유 기간의 관리비와 세금, 매도 비용을 뺍니다. 여기에 예상하지 못한 지출을 위한 여유도 남깁니다. 숫자가 맞지 않으면 경쟁자가 적어 보여도 쓰지 않습니다.
예를 들어 비슷한 집의 거래가격을 3억 원으로 봤는데 낙찰가 2억 5천만 원에 수리비 2천만 원, 세금과 이자 등 다른 비용 1천만 원이 든다고 합시다. 장부상 남는 돈은 2천만 원입니다. 그런데 매도가 2억 8천만 원에 그치면 남는 돈이 없어집니다. 보유 기간이 늘어나 대출 이자까지 더 나가면 손실입니다. 이 정도 차이는 ‘싸게 샀다’고 안심할 폭이 아닙니다.
경락잔금대출도 낙찰 후에 알아보면 늦습니다. 예상 대출액과 금리, 본인 소득에 따른 한도, 잔금일 전에 준비할 자기자금을 미리 확인해야 합니다. 은행의 사전 상담은 확정 승인이 아니니, 대출이 줄어도 잔금을 낼 수 있는지 별도로 따집니다. 취득세와 양도소득세 역시 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라져 본인 상황으로 계산해야 합니다.
입찰봉투보다 낙찰 뒤 일정이 더 길었다
입찰 당일에는 사건번호, 물건번호, 입찰가, 보증금을 다시 확인합니다. 기일입찰 보증금은 통상 최저매각가격의 10분의 1이지만 법원이 달리 정할 수 있습니다. 저는 해당 물건의 매각조건을 읽고 봉투를 냅니다. 숫자를 한 자리 잘못 쓰거나 보증금이 부족하면, 앞서 들인 현장 조사 시간이 소용없어질 수 있습니다.
낙찰됐다고 바로 집을 쓸 수 있는 것도 아닙니다. 매각허가와 잔금 납부를 거쳐야 하고, 점유자와 인도 문제를 풀어야 합니다. 민사집행법은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있도록 하지만, 점유자의 권리에 따라 인도명령으로 해결되지 않는 경우도 있습니다. 그래서 명도는 ‘법원에 신청하면 끝’이라는 식으로 예산이나 일정을 잡지 않습니다. 협의가 길어질 시간과 비용을 남겨둡니다.
저도 예전에는 입찰표에 얼마를 쓸지가 경매의 전부인 줄 알았습니다. 현장에서 겪어보니 좋은 물건을 싸게 잡는 일보다, 모르는 권리와 감당 못 할 비용이 보일 때 봉투를 넣지 않는 일이 더 어려웠습니다. 첫 법원부동산경매라면 낙찰 한 번보다 그 판단을 제대로 해낸 경험이 오래 남을 겁니다.
