금산 명곡리 부동산 경매, 5회 유찰 3.1억

한줄 요약

5회 유찰로 84% 할인된 금액에 입찰할 수 있는 기회지만, 법정지상권 문제는 신중한 검토 필요

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 이 부동산은 총 25,128㎡(약 7,601평)로, 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주로 농지와 소규모 주택들이 혼재되어 있어 조용한 환경입니다. 교통은 대중교통보다는 자차 이용이 주가 될 것으로 예상되며, 인프라는 다소 부족한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원이지만, 현재 최저입찰가는 3억 1,278만원으로 무려 84% 할인된 상태입니다. 이 정도의 할인율은 상당히 매력적입니다. 인근 지역 실거래가를 고려하면, 기존 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 2,842만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2006년 설정된 근저당입니다. 주의할 점은 매각에서 제외된 제시외 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부입니다. 이 부분은 명확하지 않아 리스크가 존재합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 대항력이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유가 궁금해집니다. 법정지상권 문제와 농지취득 자격증명 필요성 등이 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 그러나 매각가가 크게 낮아진 만큼, 법정지상권 문제만 해결된다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 정확한 현황 파악 후 계산이 필요하겠습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 낮을 것입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 높게 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,510만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 3억 3,000만원 내외로 계획하면 무리가 없을 것입니다. 가장 큰 리스크는 법정지상권 문제이니, 이 부분을 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.