세종 소담동 상가 경매, 3회 유찰 2.1억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 대폭 낮아졌지만, 유치권 문제와 대지권 미등기 상태가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 한누리대로 1970, 1층101호 (소담동,유림빌딩)

세종특별자치시 소담동에 위치한 유림빌딩 1층 101호 상가입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 정확한 평수는 알 수 없지만, 소담동 중심가에 위치해 있어 접근성과 노출도는 뛰어날 것으로 예상됩니다. 하지만 대지권 미등기 상태라는 점과 대지 소유권 문제는 반드시 해결해야 할 요소입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 3,600만원에서 3회 유찰되어 현재 최저입찰가가 2억 1,814만원으로 설정되어 있습니다. 감정가 대비 약 66% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이며, 예상 낙찰가를 감안하면 2억 2,905만원 내외로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 2일의 압류입니다. 대양종합건설 등 여러 업체가 유치권을 주장하고 있지만, 유치권부존재확인판결이 제출되어 있어 비교적 안전한 상태로 보입니다. 그러나 대지 소유권 문제는 여전히 걸림돌입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 미등기 문제와 유치권 관련 소송은 큰 리스크입니다. 하지만 이러한 문제들이 해결된다면, 저렴한 가격에 상가를 확보할 수 있는 기회입니다. 예상 수익률은 지역 상권 활성화 여부에 따라 달라질 수 있겠지만, 월세로 전환 시 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 유찰된 횟수와 복잡한 권리 관계 때문에 높지는 않을 것으로 봅니다. 하지만 이 물건을 낙찰받고자 한다면, 권장 입찰가는 2억 3천만원 내외로 설정하겠습니다. 취등록세는 약 1,053만원이 예상되며, 대지권 및 소유권 문제 해결에 대한 법적 조언을 반드시 구해야 합니다. 리스크는 있지만 해결된다면 상당한 가치가 있을 것입니다.