전주 삼천동 부동산 경매, 3.2억

한줄 요약

감정가 대비 52% 저렴하게 나온 전주 삼천동 부동산, 그러나 농지취득자격증명과 지분매각이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 160-3

전라북도 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 이 부동산은 총 면적이 1892.0㎡(약 572.3평)으로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거지역과 농지가 섞여 있어 개발 가능성도 있지만, 현재 상태로는 농지로 활용되고 있을 가능성이 높습니다. 교통은 큰 도로와는 약간 떨어져 있어 접근성이 다소 아쉬울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 6억 6,714만원이지만, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 3억 2,689만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격인데, 솔직히 말하면 유찰 이유가 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 인근 시세와 비교해도 이 정도 가격이면 메리트가 있지만, 예상 낙찰가는 3억 4,324만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 등록된 근저당권이 있어서 대부분의 권리가 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 목록 4의 경우 지분 매각이라 복잡한 권리관계가 예상됩니다. 농지취득자격증명 또한 필요하므로, 발급 절차에 대한 사전 준비가 필수입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권 같은 복병이 없는지도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지취득자격증명과 지분 매각 같은 요소가 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 일괄 매각이 포함된 제시외 수목 등은 부가적인 가치로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 따지자면, 농지로 활용하거나 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면 더 높아질 수 있겠지만, 기본적인 리스크를 무시할 수는 없습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 복잡한 권리관계와 농지취득자격증명 등의 요소가 일반 투자자들에게 부담으로 작용할 수 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상향된 3억 4천만원대로 잡아볼 수 있으며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 4,867만원이 예상됩니다. 하지만 입찰 전 충분한 사전 조사와 준비가 필요합니다.