전주 효자동 부동산 경매, 3회 유찰 6.9억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 매력적이지만, 건물 상태와 누수 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 효자동3가 1608-12

전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 이 부동산은 300.0㎡(약 90.8평) 규모로, 주거 및 상업적으로 활용 가능성이 있습니다. 주변은 일반 주택가와 상업시설이 혼재되어 있으며, 전주 시내 중심부와의 접근성도 나쁘지 않습니다. 교통도 무난한 편이라 입지 자체는 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건은 감정가 9억 8,581만원에서 시작해 3회 유찰되며 최저입찰가가 6억 9,006만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 유사 매물의 실거래가와 비교했을 때 상당히 낮은 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 7억 2,457만원 전후로, 이는 시세 대비 약 26% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 5일 설정된 근저당권으로, 이보다 앞선 권리는 크게 신경 쓸 필요가 없습니다. 다만, 제시외 건물 매각 포함 및 각종 시설물의 상태 불량이 눈에 띕니다. 상하수도 배관 절단, 화장실 미완성, 바닥난방 배관 제거 등 자잘한 공사 미완성 부분이 많아 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 누수 흔적도 있어 보수 공사가 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 기본적인 상태 개선에 상당한 투자가 필요합니다. 하지만, 인근 지역이 개발 중이라면 장기적으로 자산 가치는 높아질 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 기대되지만, 초기 투자 비용을 감안하면 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 전주의 주거 수요와 상업적 활용 가능성을 고려하면 무조건 나쁘다고 할 수는 없습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 솔직히 말해, 상태 불량이 걸림돌이 될 수 있으니까요. 권장 입찰가는 7억 초반대에서 고려할 만하며, 취등록세는 약 3,333만원 정도로 예상됩니다. 건물 상태 개선에 들어갈 추가 비용을 충분히 고려한 후 결정하는 것이 중요합니다.