완주 삼례읍 아파트 경매, 6회 유찰 2,752만

한줄 요약

매력적인 가격이지만, 임차인 문제로 리스크가 있는 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼봉로 47, 5층 104동 504호 (삼례이지움더퍼스트)

전북 완주군 삼례읍 삼봉로에 위치한 삼례이지움더퍼스트 아파트입니다. 5층이며 104동 504호에 위치해 있습니다. 솔직히 말하면 주변 환경은 조용하고 쾌적하지만, 면적 정보가 제공되지 않아 아쉬움이 있습니다. 주변 교통은 다소 불편할 수 있지만, 주거지로서는 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,400만원이지만, 현재 최저입찰가가 2,752만원으로 무려 89% 할인된 상태입니다. 이 정도면 거의 헐값으로 나온 상황이죠. 인근 아파트 실거래가와 비교해보면 상당히 저렴한 편이라, 가격 메리트는 확실히 있습니다. 예상 낙찰가는 2,890만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 8월 8일 가압류로, 뒤로는 임차인이 대항력을 갖습니다. 임차인은 보증금 1억 6,000만원에 전입일 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 3월 4일로 대항력이 인정됩니다. 배당에서 보증금이 전부 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이 부분이 가장 큰 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 큰 수익을 기대하기엔 임차인 문제로 인한 리스크가 큽니다. 하지만, 만약 임차인 문제를 잘 해결할 수 있다면 전세 또는 월세로 전환하여 지속적인 수익을 기대해볼 수 있습니다. 하지만, 투자에 앞서 명도 문제와 임차인과의 협의가 필수입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 임차인 문제로 인해 경쟁률이 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2,890만원 정도로 설정하면 좋을 듯하며, 취등록세는 약 132만원 정도로 예상됩니다. 임차인과의 협상이 잘 이루어진다면 매력적인 투자처가 될 수 있지만, 그렇지 않으면 큰 골칫덩어리가 될 수도 있습니다.