제주시 삼양삼동 토지 경매, 3회 유찰 3천만

한줄 요약

3회 유찰로 가격은 매력적이나, 지분매각과 농지취득 관련 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2

제주시 삼양삼동에 위치한 764.0㎡ 면적의 토지입니다. 해당 토지는 공부상 '전'으로 휴경 상태이며, 지적상 맹지이지만 남측으로 도시계획시설 도로에 접하고 있어 접근성은 나쁘지 않습니다. 주변은 전원주택과 일부 농지가 섞여 있는 지역으로, 조용하고 한적한 분위기입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,881만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 3,046만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 유사 토지의 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편으로, 유찰에 따른 가격 매력이 크다고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 3,198만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 9일에 설정된 근저당권입니다. 다행히 임차인이 없어 대항력 문제는 없지만, 지분매각이라는 특이사항이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부에 따라 입찰 전략이 복잡해질 수 있습니다. 농지취득자격증명도 필수로 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 지분매각이라는 점과 농지취득의 복잡성 때문에 투자 리스크가 상당합니다. 그러나 최저가가 매우 낮아 리스크를 감수할 가치가 있다고 판단될 수 있습니다. 만약 농지 취득 후 개발이 가능하다면, 향후 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮아 보입니다. 권장 입찰가는 3,100만원 내외로 잡고, 취등록세 약 147만원을 포함해 총 투자금을 3,247만원 정도로 예상합니다. 그러나 농지 취득과 지분매각 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 개인적으로는 권리관계와 농지 취득 가능성을 철저히 확인한 후 입찰에 참여할 것입니다.