애월읍 임야 경매, 2회 유찰 91억

한줄 요약

솔직히 말하면, 제주 애월읍의 대규모 임야 경매 물건은 가격은 많이 내렸지만 분묘 문제와 맹지라는 점이 걸립니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 130

제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리에 위치한 이 물건은 면적이 무려 568,340㎡에 달하는 대규모 임야입니다. 이 지역은 제주도에서도 수려한 자연환경을 자랑하는 곳이지만, 교통 인프라는 아직 부족한 편입니다. 다만, 자연과 조화를 이루며 별장을 짓거나 농지를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 189억 8,420만원으로 시작했지만, 두 번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 91억 5,745만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격인데, 솔직히 말하면 이 정도 할인율은 드물죠. 하지만 인근 임야 시세와 비교했을 때 이 물건의 매력은 다소 떨어질 수 있습니다. 예상 낙찰가는 96억 1,532만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2007년 근저당권입니다. 가장 큰 문제는 지상에 소재한 수십 기의 분묘입니다. 이로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 큰 리스크가 될 수 있죠. 또한, 맹지라는 점과 비포장도로로 인한 진입의 어려움도 고려해야 합니다. 임차인 대항력은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 유치권 등의 문제는 현재로서는 보이지 않습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 자연환경 덕에 잠재적 개발 가능성이 있지만, 솔직히 말하면 분묘 문제와 맹지라는 점이 발목을 잡습니다. 예상 수익률을 계산하기 어렵지만, 개발 여건이 마련된다면 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다. 다만, 분묘 문제를 해결하는 데 드는 비용과 시간이 필요할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 분묘 문제와 맹지라는 걸림돌 때문에 진입장벽이 높죠. 권장 입찰가는 96억 1,532만원 정도에서 시작해 볼 만하지만, 이보다 낮게 입찰해도 기회가 있을 겁니다. 취등록세는 약 4억 4,230만원으로 예상되니, 총 투자금을 잘 계산해보는 게 중요합니다.