경매 배당 순위 확인하다 입찰가를 다시 쓴 날

입찰 전날, 마음에 들어 하던 빌라의 가격을 다시 계산한 적이 있습니다. 등기부에서 근저당권 순서까지는 봤는데, 매각물건명세서에 적힌 임차인의 전입일을 지나쳤더군요. 보증금을 누가 돌려줘야 하는지 확신이 서지 않자 예상 수익이 달라졌습니다. 그날 적어 둔 입찰가는 버렸습니다.

경매 배당 순위 확인은 채권자에게 돈이 어떤 순서로 돌아가는지 보는 작업입니다. 입찰자에게는 한 가지가 더 중요합니다. 배당받지 못한 돈을 내가 떠안을 가능성이 있는지까지 봐야 합니다. 배당 순위가 뒤라고 해서 그 권리가 전부 사라지는 건 아닙니다.

등기부의 날짜만 줄 세우면 놓치는 사람

처음 보는 물건이라면 등기사항증명서에서 근저당권, 압류, 가압류, 전세권과 경매개시결정등기의 날짜를 적습니다. 여기서 흔히 말하는 말소기준권리를 찾되, 등기부 한 장으로 배당을 끝냈다고 생각하면 곤란합니다. 집에 사는 임차인의 전입, 점유, 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.

저는 종이에 칸을 네 개 만듭니다. ‘권리자’, ‘권리가 생긴 날’, ‘배당에 참가하는 근거’, ‘매수인이 인수할 가능성’입니다. 근저당권이 두 건이면 설정일을 적고, 임차인이 있으면 전입일과 확정일자, 보증금을 따로 적습니다. 날짜가 같거나 자료끼리 어긋나면 그 자리에서 순위를 단정하지 않습니다.

• 등기사항증명서에서는 권리의 종류와 접수일을 확인합니다.
• 매각물건명세서에서는 임차인과 매수인이 인수할 수 있는 사항을 읽습니다.
• 현황조사서에서는 누가 점유하는지 확인하고, 조사 내용이 실제와 다를 가능성도 염두에 둡니다.
• 감정평가서와 현장에서는 물건 상태를 확인합니다. 이 자료들은 배당 순위를 확정해 주는 서류는 아닙니다.

법원경매정보에서 사건 서류를 볼 수 있지만, 서류 작성 시점 이후 사정이 달라졌을 수도 있습니다. 제가 현장에 가는 이유가 여기에 있습니다. 우편함 이름 하나로 권리를 판단할 수는 없어도, 서류에 없던 점유자를 발견하면 입찰 전 확인할 일이 늘어납니다.

배당받을 자격과 먼저 받을 순서는 다른 문제

민사집행법은 배당받을 채권자의 범위를 정합니다. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 일정한 담보권자는 배당에 참가할 수 있고, 임차인처럼 배당요구 종기까지 적법하게 요구해야 하는 경우도 있습니다. 그래서 ‘권리가 있다’와 ‘이번 경매에서 배당받는다’를 구분해야 합니다. 다만 등기된 임차권 등에는 별도 배당요구가 필요하지 않은 예외가 있어, 임차인은 무조건 배당요구를 해야 한다고 외우는 것도 위험합니다.

순서도 단순한 한 줄짜리 공식은 아닙니다. 집행비용이 먼저 변상되고, 소액임차인의 최우선변제금, 임금채권, 조세, 담보권과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금은 각각 성립 요건과 기준 시점에 따라 우열이 달라집니다. 체납세금이 보인다고 무조건 근저당권보다 앞이라고 쓰거나, 근저당권 날짜만 보고 임차인의 배당액을 계산하면 틀릴 수 있습니다.

특히 소액임차인은 현재 보증금 기준표의 숫자만 대입하면 안 됩니다. 지역, 선순위 담보권이 설정된 시점에 적용되는 기준, 경매신청 등기 전 대항요건, 배당요구 여부와 매각대금에 따른 한도를 함께 봐야 합니다. 보증금이 기준 이하라는 말만 듣고 곧바로 전액을 최우선으로 적어 넣은 계산표를 저는 믿지 않습니다.

3억 원에 낙찰돼도 3억 원이 그대로 나눠지진 않는다

숫자를 넣어 보면 헷갈리는 지점이 드러납니다. 가령 매각대금이 3억 원이고 집행비용이 500만 원이라고 가정해 보죠. 배당 계산의 출발점은 우선 2억 9500만 원입니다. 여기에 적법하게 배당에 참가한 채권자가 누구인지, 각 채권의 실제 배당액이 얼마인지 따져야 합니다. 등기부의 채권최고액을 은행이 실제로 받아 갈 금액으로 그대로 쓰면 안 됩니다. 원금과 이자 등을 확인하기 전에는 그 금액을 추정치로 표시해 둡니다.

임차보증금 1억 2000만 원이 적혀 있어도 같은 방식입니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 언제 갖췄는지, 배당요구를 했는지, 선순위 권리와의 관계가 어떤지에 따라 결과가 달라집니다. 배당에서 8000만 원을 받는다고 가정했을 때 남은 4000만 원을 매수인이 부담하는지도 별도 판단이 필요합니다. 선순위 대항력 있는 임차인이라면 배당으로 보증금 전액을 받지 못했을 때 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 후순위 임차인에게 같은 계산을 기계적으로 적용할 수는 없습니다.

예전에 제가 검토한 물건도 겉으로는 낙찰가와 주변 거래가격 차이가 컸습니다. 그런데 임차보증금의 잔액을 인수할 가능성과 명도 비용을 넣자 남는 돈이 빠르게 줄었습니다. 결국 응찰하지 않았습니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 낙찰 뒤 얼마를 더 내야 할지 모르는 상태를 피하는 편이 낫다고 봤습니다.

입찰 전날에는 배당표보다 인수액을 다시 본다

입찰 전에는 매각물건명세서의 ‘매각으로 효력을 잃지 않는 권리’와 임차인 관련 문구를 다시 읽습니다. 전세권도 선순위인지, 전세권자가 배당요구를 했는지에 따라 매수인이 인수하는지가 달라질 수 있습니다. 문구가 애매하거나 서류 사이에 차이가 있으면 법원 사건기록과 최신 등기사항을 확인할 때까지 입찰가를 확정하지 않습니다.

제 계산표에는 낙찰가 옆에 취득세 등 취득 비용, 수리비, 대출이자, 명도에 걸릴 시간과 비용을 적습니다. 예상 배당액은 확정 금액처럼 쓰지 않고, 임차인 인수액을 낮게 보는 경우와 높게 보는 경우를 나눠 계산합니다. 높은 쪽을 적용했을 때도 감당할 수 있어야 입찰장에 들어갑니다.

배당은 낙찰 후 채권자들만의 일이 아닙니다. 입찰자가 남의 보증금을 자기 돈처럼 착각하는 순간, 싸 보이던 물건의 가격표가 뒤집힙니다. 저는 순위표에 빈칸이 남아 있으면 그 물건을 보내줍니다. 다음 물건은 또 나오지만, 낙찰받은 뒤의 빈칸은 제 돈으로 채워야 할 수도 있으니까요.