제주 이도이동 생활숙박시설 경매, 4회 유찰 3,505만원

한줄 요약

4회 유찰로 76% 할인된 가격, 하지만 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 4층508호 (이도이동,제이하임레지던스)

제주 제주시 이도이동에 위치한 제이하임레지던스의 4층 508호 생활숙박시설입니다. 면적은 알 수 없으나, 생활숙박시설이라는 점에서 단기 임대가 가능할 것으로 보입니다. 주변은 도심지로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋습니다. 그러나 면적 정보가 없어 실제 수익성을 판단하기엔 아쉬움이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,600만원이지만 4회 유찰을 거치며 최저입찰가는 3,505만원으로 감정가 대비 76%나 할인되었습니다. 인근 유사 물건의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 3,680만원 전후로, 감정가의 25% 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

강제경매개시결정이 말소기준권리로, 2024년 2월 7일에 설정되었습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 생활숙박시설이라는 특성상 임차인 대항력은 상대적으로 낮을 것으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없으나, 이런 부분은 현장 방문과 추가 서류 검토를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 76% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 하지만 4번의 유찰에도 낙찰되지 않았다는 것은 뭔가 걸림돌이 있을 가능성을 암시합니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 단기 임대 전략이 필요하며, 취등록세 약 169만원을 포함한 총 투자금은 3,674만원 정도로 예상됩니다. 제주라는 지역적 특성을 고려할 때 관광 수요가 회복되면 수익성이 개선될 여지가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 철저한 권리분석이 필수입니다. 예상 경쟁률은 높지 않겠지만, 현장 방문과 추가 서류 검토를 통해 문제점을 파악해야 합니다. 권장 입찰가는 3,680만원 전후로 잡되, 명도 난이도를 고려해 입찰 결정을 해야 합니다.