연제구 거제동 상가 경매, 2회 유찰 4,949만

한줄 요약

2회 유찰로 51% 할인된 가격, 매력적이지만 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 월드컵대로243번길 19, 상가23동 3층301호 (거제동,거제동원타워)

부산 연제구 거제동에 위치한 이 상가 물건은 거제동원타워 내 3층에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 꽤 있는 편입니다. 교통 측면에서는 대중교통 접근성이 나쁘지 않지만, 주차 공간이 얼마나 확보되어 있는지 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 1억 100만원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가는 4,949만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 인근 상가 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 주변 시세와 유찰 횟수를 고려하면 약 5,196만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 9일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 임차인 현황과 대항력 여부입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 전입일과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 다행히 특이사항으로 유치권이나 법정지상권 관련 문제는 없다고 나와 있어 다소 안심이 됩니다만, 명도 난이도는 점유자 존재 여부에 따라 달라지니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 큰 매력입니다. 하지만 왜 두 번이나 유찰됐는지, 그 배경을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 예상 수익률은 인근 상가 임대료 수준에 따라 달라지겠지만, 적절한 가격에 낙찰받으면 연 5% 이상의 수익률도 기대할 수 있겠습니다. 다만, 상가의 위치와 상권 활성화 정도가 수익률에 큰 영향을 미치기 때문에 이를 면밀히 분석해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 두 번 유찰된 점을 고려할 때 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 55%인 5,555만원 정도가 적당할 것으로 보입니다. 취등록세 약 239만원을 포함해 총 투자금은 약 5,794만원이 예상됩니다. 내 경험상, 유찰 이유를 명확히 파악하고, 임차인 권리 문제만 없다면 입찰해볼 만한 물건입니다.