임대차3법 월세 물건을 입찰 전 다시 보게 된 이유
경매 물건을 보러 갔다가 현관 앞에서 발길을 멈춘 적이 있습니다. 매각물건명세서에는 월세 임차인이 있다고 적혀 있었는데, 문을 열어준 분은 “계약이 끝나도 더 살 생각”이라고 했습니다. 그 한마디에 예상 명도 시기와 월세 수입 계산을 다시 했습니다. 임대차3법 월세 물건에서는 낙찰가만큼이나 임차인의 계약이 중요합니다.
월세도 계약갱신요구권 대상이다
임대차3법이라고 부르는 제도에는 계약갱신요구권, 차임 증액 제한, 주택 임대차 계약 신고가 들어 있습니다. 전세에만 적용된다고 생각하는 분이 있는데, 주택 월세도 해당합니다. 임차인은 법에서 정한 기간에 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신되면 기간은 2년으로 봅니다.
요구할 수 있는 시기는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임대인에게 의사가 도달했는지가 중요하니 문자 한 통을 주고받았더라도 날짜와 내용을 확인해야 합니다. 반대로 아무 말 없이 기간이 지나 같은 조건으로 계약이 이어지는 묵시적 갱신과, 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우는 구분해야 합니다. 다음 임대차 계획을 세울 때 이 차이가 꽤 큽니다.
다만 갱신 요구가 언제나 받아들여지는 건 아닙니다. 임차인이 2기 차임액에 이르도록 월세를 연체했거나, 임대인 또는 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우처럼 법에서 정한 거절 사유가 있습니다. “낙찰받으면 내가 들어가 살면 되겠지” 하고 단순하게 잡으면 위험합니다. 임대인 지위를 누가 언제 승계했는지, 갱신 요구와 거절 통지가 언제 도달했는지까지 맞물리기 때문입니다.
월세 5%와 보증금의 월세 전환은 다른 계산이다
상담 자리에서 가장 자주 듣는 말이 “월세는 무조건 5%까지만 올릴 수 있죠?”입니다. 갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약의 차임·보증금 증액에는 법정 상한이 적용됩니다. 기존 보증금을 그대로 두고 월세 60만 원을 5% 올린다면 월 3만 원이 상한 계산의 출발점입니다. 그렇다고 임대인이 통보만 하면 자동으로 63만 원이 되는 뜻은 아닙니다. 증액 사유와 합의 과정도 봐야 합니다. 새 임차인과 새로 맺는 계약의 임대료까지 일률적으로 5%에 묶이는 것도 아닙니다.
보증금을 낮추고 그만큼 월세를 더 받는 경우에는 별도의 월차임 전환 제한을 따집니다. 주택임대차보호법과 시행령에 따르면 전환되는 보증금에 적용할 연 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원을 월세로 돌린다면, 그 5,000만 원에 해당 시점의 낮은 연 비율을 곱하고 12로 나눠 추가 월세의 한도를 계산합니다. 기준금리는 달라질 수 있으니 실제 계약 날짜에 다시 확인해야 합니다.
현장에서 보는 월세 시세와 법정 전환 한도를 같은 숫자로 놓고 계산하면 수익률이 부풀어집니다. 저는 입찰가를 적기 전에 현재 임대료, 갱신 가능성, 보증금 반환액을 각각 따로 적습니다. 월세가 몇만 원 오를 거라는 기대보다 보증금 수천만 원이 언제 나가는지가 자금 계획에는 더 무겁습니다.
경매에서 먼저 따질 것은 임차인이 남는지다
월세 임차인이 있다는 사실만으로 낙찰자가 그 계약을 모두 떠안는 것은 아닙니다. 대항력의 취득 시점과 말소기준권리, 배당 관계를 봐야 합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 임대인 지위와 반환해야 할 보증금 문제가 따라올 수 있습니다. 반면 경매로 임차권이 소멸하는 경우에는 점유와 인도 절차를 따로 검토해야 합니다. 같은 보증금 3,000만 원, 월세 70만 원 물건이라도 이 차이 하나로 필요한 현금과 입주 가능 시점이 달라집니다.
입찰 전에는 등기사항증명서와 매각물건명세서만 읽고 끝내지 않습니다. 현황조사서, 임대차계약서 내용, 전입 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 서로 맞춰 봅니다. 계약서에 적힌 만기일도 확인하고, 갱신요구권을 이미 행사했는지 자료가 있는지도 살핍니다. 자료가 비거나 임차인의 말과 서류가 다르면 저는 그 차이를 비용과 시간의 위험으로 잡습니다. 확인되지 않은 월세 수입을 낙찰가에 먼저 얹는 건 꽤 비싼 실수였습니다.
신고를 했다는 말만으로 권리분석을 끝낼 수 없다
주택 임대차 계약 신고도 월세 투자자가 챙길 부분입니다. 국토교통부의 부동산거래관리시스템 안내에 따르면 신고 대상 지역에서 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 안에 신고합니다. 임대료가 바뀌지 않은 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다. 지역과 계약 내용을 확인하지 않고 숫자만 외우면 빠뜨리기 쉽습니다.
다만 신고필증 하나가 임차인의 대항력이나 낙찰자의 보증금 인수 여부를 대신 판단해 주지는 않습니다. 전입과 점유, 권리의 선후관계는 별도로 확인해야 합니다. 월세 물건을 볼 때 저는 예상 수익표 옆에 임차인과의 계약이 얼마나 오래 이어질 수 있는지, 보증금 반환 자금은 언제 필요한지를 함께 적어 둡니다. 입찰장에서 몇 분 만에 써내는 가격보다 그 두 줄이 오래 남더군요.
