임대차3법 상가로 검색하고 입찰장에 갔더니

입찰장에서 상가 물건을 들여다보다 보면 “임대차3법 상가에도 적용되죠?”라는 말을 듣습니다. 그 말만 믿고 명도 시기와 월세 수입을 계산하면 입찰가가 틀어질 수 있습니다. 주택 임대차와 상가 임대차는 적용하는 법부터 다릅니다. 제가 상가 물건을 볼 때 먼저 펼치는 건 상가건물 임대차보호법과 그 물건의 임대차 자료입니다.

주택의 임대차 3법을 상가에 대입하면 생기는 일

흔히 말하는 임대차 3법은 주택의 계약갱신요구권, 임대료 증액 제한, 주택 임대차 계약 신고를 묶어 부르는 말입니다. 상가에도 계약갱신과 임대료 증액을 다루는 규정이 있지만 내용과 근거가 다릅니다. 주택의 ‘2년 더 거주’라는 감각으로 상가 임차인의 퇴거일을 잡거나, 주택 임대차 신고 여부로 상가 임차인의 권리를 판단해서는 안 됩니다.

상가 임차인은 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 하고, 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 있으면 갱신이 어려울 수 있습니다. 예를 들어 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있거나 임대인 동의 없이 전대한 경우가 그렇습니다. ‘10년 보호’라는 말만으로 현재 계약이 몇 년째인지, 갱신을 요구했는지까지 알 수는 없습니다.

임대료도 무조건 매년 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법의 차임·보증금 증액 청구에는 법정 요건이 있고, 시행령상 증액 한도는 청구 당시 금액의 5%입니다. 증액 청구 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 차임 증액 규정의 적용 여부가 달라집니다. 이 경우 계약갱신 시에는 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 등 사정을 고려하는 별도 규정이 있습니다. 입찰 수익표에 ‘월세 5% 인상’을 미리 적어 넣지 않는 이유입니다.

낙찰자가 먼저 봐야 할 것은 남은 보증금

가령 보증금 1억 원, 월세 300만 원인 점포가 있다고 해보죠. 최저매각가격이 주변 시세보다 8천만 원 낮아 보여도, 임차인의 보증금 중 낙찰자가 부담할 금액이 생기면 이야기가 달라집니다. 싼 가격에 낙찰받았다는 계산은 그 금액을 넣기 전의 숫자일 뿐입니다.

상가 임차인은 건물을 인도받아 점유하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 확정일자까지 갖춘 경우에는 경매·공매 대금에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 권리도 문제 됩니다. 여기서 대항력과 우선변제권을 섞어 생각하면 위험합니다. 확정일자가 있다는 사실 하나로 낙찰자의 보증금 부담이 사라지는 것도, 보증금 전액을 떠안는 것도 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 경매로 건물이 매각되면 임차권이 소멸하되, 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 그래서 저는 등기부의 권리 순서와 임차인의 점유·사업자등록 시점을 맞춰 보고, 배당요구와 예상 배당액을 따로 계산합니다. 임차인이 배당에서 얼마를 받는지에 따라 낙찰 후 부담을 다시 따져야 합니다. 날짜 한 줄이 보증금 수천만 원을 가를 수 있습니다.

서류에 찍힌 날짜와 현장을 함께 맞춰본다

매각물건명세서에 적힌 임차인 이름과 보증금만 읽고 끝내기 쉽습니다. 그런데 현장에는 간판이 두 개이고, 실제 영업자는 서류상 임차인과 다른 물건도 있습니다. 그럴 땐 전대차인지, 사업자등록 명의가 누구인지, 점유 범위가 어느 호실인지부터 확인해야 합니다. 현장 방문만으로 권리관계가 확정되지는 않으니 등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차 관련 자료를 서로 대조합니다.

환산보증금도 빼놓기 쉽습니다. 월세가 있으면 보증금에 월세를 법정 방식으로 환산한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 이 기준에 따라 일부 보호 규정의 적용이 달라지지만, 기준을 초과한다고 해서 상가건물 임대차보호법의 모든 보호가 없어지는 것은 아닙니다. 대항력과 계약갱신요구권 등은 기준 초과 임대차에도 적용될 수 있습니다. 숫자가 경계선에 걸린 물건이라면 계약 시점과 적용 기준까지 확인하는 편이 안전합니다.

명도비보다 먼저 입찰가에 넣을 비용

상가가 비어야 리모델링하거나 새 임차인을 받을 수 있는데, 낙찰 직후 문을 열 수 있다고 가정하면 자금 계획이 꼬입니다. 적법하게 존속하는 임대차라면 낙찰자는 임대인의 지위를 승계할 수 있고, 보증금 반환 문제도 따라옵니다. 반대로 임차권이 매각으로 소멸하는 물건이어도 실제 인도까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 저는 예상 공실 기간의 대출이자, 관리비, 수리비, 세금과 취득비용을 따로 적습니다. 명도 협의 비용은 그다음입니다.

초보 때는 최저가가 많이 내려간 상가에 눈이 먼저 갔습니다. 지금은 임차인의 날짜와 보증금부터 봅니다. 그 두 가지가 흐릿한 물건은 가격이 싸 보여도 입찰표를 접는 편이 마음 편했습니다.