온비드 입찰가 제시 방법 현장에서 다시 계산해봤다
입찰 마감 전날, 숫자 하나 때문에 잠을 설친 적이 있습니다. 시세보다 싸게 사는 것 같았는데 수리비와 점유자 문제를 다시 적어 보니 남는 돈이 거의 없더군요. 온비드 입찰가 제시 방법을 묻는 분께 제가 먼저 보여드리는 건 입찰 화면이 아니라 계산 메모입니다. 화면에 넣을 금액은 마지막에 정해집니다.
최저입찰가격은 출발선일 뿐이다
온비드에서 물건을 찾으면 최저입찰가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 여러 번 유찰된 물건은 그 숫자가 더 매력적으로 보이죠. 그런데 최저입찰가격은 그 회차에 입찰할 수 있는 기준이지, 물건의 적정 매수가를 보증하는 숫자가 아닙니다. 가격이 내려간 이유부터 봐야 합니다. 접근이 어려운 토지일 수도 있고, 점유 관계나 건물 상태가 까다로울 수도 있습니다.
공고를 열면 입찰 대상이 매각인지 대부인지부터 확인합니다. 같은 온비드 화면에 떠도 돈을 내는 방식과 낙찰 뒤 해야 할 일이 다릅니다. 매각 물건이라면 면적과 지분, 입찰 시작·마감 시간, 개찰일, 보증금 비율, 계약 및 잔금 기한을 공고문에서 따로 적습니다. 첨부된 특약도 빠뜨리면 안 됩니다. 사진이나 물건 요약만 보고 가격을 정했다가 공고문에 적힌 매수인 부담 사항을 뒤늦게 발견하는 경우가 있습니다.
부동산은 현장도 가봐야 합니다. 등기사항증명서, 건축물대장, 토지 관련 자료와 공고의 현황을 대조하고 점유 상태를 확인합니다. 특히 압류재산 공매와 일반 공공기관 매각은 권리와 인도 절차를 똑같이 생각하면 위험합니다. 임차인 보증금이나 인수할 권리가 있는지 판단이 안 서면, 입찰가를 몇십만 원 낮추는 것으로 해결되지 않습니다. 그 물건은 잠시 멈추는 편이 낫습니다.
입찰 상한은 매도가에서 거꾸로 뺀다
제가 가격을 잡을 때는 주변 매물의 호가보다 최근 거래가를 먼저 봅니다. 같은 단지라도 층, 향, 수리 상태가 다르면 가격 차이가 납니다. 국토교통부 실거래 자료를 확인하고 인근 중개업소에서 실제로 거래될 만한 가격을 다시 묻습니다. 급매 한 건만 기준으로 삼지도, 가장 비싼 매물 가격을 내 물건의 시세로 가져오지도 않습니다.
가령 비슷한 물건을 확인한 뒤 보수적으로 잡은 처분가격이 2억 6천만 원이라고 해보죠. 취득 관련 비용 1천만 원, 수리비 1천2백만 원, 점유 해결에 대비한 비용 8백만 원, 보유이자와 매도 비용 5백만 원, 예상 밖의 비용 5백만 원을 잡습니다. 여기에 내가 받아들일 수 있는 목표 수익 2천만 원을 빼면 입찰 상한은 2억 원입니다. 이 숫자들은 계산을 보여주기 위한 가정입니다. 취득세와 대출비용, 양도 시 세금은 물건과 개인의 상황에 따라 다시 계산해야 합니다.
최저입찰가격이 1억 8천만 원이라면 2억 원까지 쓸 수 있다는 뜻이지, 반드시 2억 원을 써야 한다는 뜻은 아닙니다. 저는 경쟁자가 많아 보여도 그 선을 넘기지 않습니다. 낙찰을 놓친 아쉬움은 며칠 가지만, 지나치게 높은 가격에 낙찰받은 부담은 잔금을 치를 때부터 오래 따라옵니다.
끝자리보다 중요한 건 감당할 수 있는 가격
입찰가를 정할 때 1억 9,999만 원처럼 끝자리를 비틀면 낙찰 가능성이 높아진다는 이야기를 자주 듣습니다. 같은 금액을 쓰는 사람과 겹칠 가능성을 줄이려는 선택은 할 수 있습니다. 다만 끝자리에는 수익을 만들어 주는 힘이 없습니다. 경쟁자가 내 상한보다 높게 쓰면 보내줘야 합니다. 온비드 공고에서는 예정가격 이상 유효 입찰 가운데 최고가격 입찰자를 낙찰자로 정하는 방식이 흔하지만, 낙찰 방식과 동가 처리 기준은 해당 공고를 확인해야 합니다.
실전에서는 세 가지 금액을 구분해 적어 둡니다. 공고의 최저입찰가격, 내 계산으로 나온 절대 상한, 실제 제출할 입찰가입니다. 예를 들어 최저가가 1억 8천만 원이고 상한이 2억 원이라면, 현장 상태와 경쟁 정도를 감안해 1억 9천9백만 원을 써낼 수 있습니다. 제출 금액을 정한 뒤에야 보증금과 잔금 마련 계획을 맞춥니다. 대출이 예상보다 적게 나오거나 실행이 늦어져도 기한 안에 치를 수 있는지 확인하는 겁니다.
수익 계산에서 명도비를 0원으로 놓는 초보도 많습니다. 점유자가 순순히 나간다면 다행이지만, 협의가 길어지면 시간과 비용이 듭니다. 빈집이라도 내부 수리 범위를 직접 보기 전에는 넉넉한 여유를 둡니다. 권리분석이 불확실한 물건에 높은 가격까지 써내면 두 가지 위험을 동시에 떠안게 됩니다.
제출보다 보증금 확인까지가 입찰이다
금액이 정해지면 온비드에서 해당 회차의 입찰 조건을 다시 확인하고 입찰서를 작성합니다. 물건 번호와 회차, 입찰 금액의 자릿수, 환불계좌를 한 번 더 봅니다. 보증금은 공고가 정한 비율과 기한을 따릅니다. 실제 공고에는 입찰금액의 5%인 경우도, 10% 이상인 경우도 있습니다. 익숙한 물건의 비율을 다른 물건에 그대로 적용하면 안 됩니다.
입찰서를 냈다고 끝난 게 아닙니다. 안내된 납부계좌로 보증금을 보내고 온비드 입찰내역에서 정상 납부 상태를 확인해야 합니다. 마감 직전에는 이체한도나 은행 처리 시간 때문에 당황하기 쉽습니다. 일부 공고는 보증금을 한 번에 납부하도록 정하고, 제출한 입찰서의 변경이나 취소를 허용하지 않습니다. 이 부분도 해당 공고의 문구가 기준입니다. 저는 입찰 당일에 처음 이체한도를 확인하는 일을 피합니다.
낙찰 뒤 계약과 잔금 기한을 지키지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 그래서 제 입찰가는 ‘이 가격이면 이길까’보다 ‘이 가격에 사서 문제가 생겨도 버틸 수 있을까’에서 시작합니다. 몇 번 떨어지다 보면 자꾸 금액을 올리고 싶어집니다. 그럴 때 저는 처음 적어 둔 비용표를 다시 꺼냅니다. 놓친 물건보다 무리해서 산 물건이 훨씬 오래 기억에 남았습니다.
