임의경매개시결정 임차인 확인하다 입찰가를 낮춘 이야기

입찰장에 가기 전날, 등기사항증명서에 찍힌 ‘임의경매개시결정’을 보고 임차인은 곧 나가겠거니 생각한 적이 있습니다. 그런데 매각물건명세서를 다시 읽으니 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있는 임차인이었습니다. 입찰가를 낮춰 다시 계산했습니다. 그날 제가 놓칠 뻔한 건 경매개시결정 자체가 아니라, 임차인이 언제 들어와 권리를 갖췄는지였습니다.

개시결정 날짜만 보면 순서가 뒤집힌다

임의경매는 보통 근저당권 같은 담보권자가 신청합니다. 법원이 개시결정을 내리고 그 사실이 등기돼도, 그 한 줄만으로 임차인의 보증금이 사라지거나 낙찰자가 무조건 집을 비워 달라고 할 수 있는 건 아닙니다. 주택이라면 먼저 주택 인도와 전입신고를 마친 때를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다.

예를 들어 임차인이 4월 1일 집을 인도받고 전입신고까지 마쳤다면 대항력 발생일은 원칙적으로 4월 2일입니다. 근저당권 설정일이 5월 1일이라면 임차인이 앞설 수 있습니다. 반대로 근저당권이 3월 1일에 설정됐다면 임차인은 그 근저당권을 기준으로 뒤에 옵니다. 임의경매개시결정 등기가 몇 년 뒤에 찍혔는지만 보고 선순위를 판단하면 위험합니다.

여기서 제가 날짜를 세 줄로 적는 이유가 있습니다. 근저당권 설정일, 임차인의 인도·전입일, 확정일자는 각각 다른 역할을 합니다. 전입일만 빠르고 실제 인도가 늦었다면 대항력 발생일도 달라집니다. 확정일자가 있다고 대항력이 저절로 생기는 것도 아닙니다. 같은 날짜에 권리가 맞물리거나 주소·점유에 다툼이 있으면 서류 한 장으로 단정하지 않습니다.

선순위 임차인은 배당 뒤 남는 돈까지 본다

대항력 있는 임차인이 선순위라면 입찰 계산이 달라집니다. 가상의 물건으로 보겠습니다. 임차보증금이 1억 8천만 원이고, 해당 경매에서 임차인이 받을 배당금을 1억 2천만 원으로 예상했다면 남는 보증금은 6천만 원입니다. 낙찰가를 2억 원으로 적었다고 총 부담을 2억 원으로 볼 수 없습니다. 잔액 6천만 원을 낙찰자가 부담할 가능성에 취득세, 등기비용, 이자, 수리비까지 얹어야 합니다.

배당요구를 했다는 표시만 보고 안심하는 분도 많습니다. 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했더라도, 전액을 배당받지 못하면 미지급 잔액에 관해 낙찰자에게 대항할 수 있다는 것이 대법원 판례의 취지입니다. 그래서 배당요구 여부와 예상 배당액을 따로 봅니다. 예상 배당액은 낙찰가와 다른 채권자의 순위·채권액에 따라 달라지니 입찰 전 계산도 확정 금액처럼 취급하면 안 됩니다.

반면 임차인의 대항력 발생이 선순위 근저당권보다 늦다면, 그 근저당권의 경매로 매각될 때 임차권이 낙찰자에게 대항하지 못하는 경우가 일반적입니다. 그렇다고 임차인의 손실을 가볍게 볼 일은 아닙니다. 배당으로 보증금을 다 회수하지 못하면 명도 과정에서 갈등이 길어질 수 있습니다. 법적으로 인수할 보증금이 없는지와 실제로 집을 인도받기까지 얼마나 걸릴지는 별도 비용으로 잡습니다.

임차인이라면 배당요구 종기를 먼저 확인한다

임의경매개시결정 통지를 받은 임차인이라면 배당요구 종기를 지나치지 않는 게 급합니다. 법원은 개시결정에 따른 압류 효력이 생기면 종기를 정해 공고합니다. 확정일자를 갖춘 주택 임차인이 우선변제권으로 배당받으려면, 자기 사건에서 언제까지 어떤 서류로 배당요구해야 하는지 사건 기록과 법원 안내를 확인해야 합니다. 권리신고를 했다는 말과 적법한 배당요구를 마쳤다는 말도 구별해야 합니다.

소액임차인이라는 말만 믿고 늦게 전입하는 것도 위험합니다. 주택임대차보호법은 보증금 중 일정액의 우선변제를 받으려면 경매신청의 등기 전에 인도와 전입신고 요건을 갖추도록 정합니다. 소액임차인 기준 금액은 지역과 선순위 담보권 설정 시기에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 보증금이 작다는 이유만으로 최우선변제액을 예상 배당금에 바로 더하지 않습니다.

입찰표 쓰기 전에 세 문서를 맞춰 본다

저는 등기사항증명서에서 담보권과 경매개시결정 등기일을 확인하고, 매각물건명세서에서 임차인과 인수 가능성이 어떻게 적혔는지 읽습니다. 현황조사보고서에서는 누가 점유한다고 조사됐는지 봅니다. 세 문서의 임차인 이름이나 점유 내용이 어긋나면 입찰을 서두르지 않습니다. 현황조사는 조사 시점의 기록이고, 매각물건명세서의 기재 역시 임대차의 진위나 실제 보증금 잔액을 보증해 주지는 않습니다.

• 임차인의 실제 입주일과 전입신고일을 각각 확인했는가
• 확정일자, 배당요구 여부, 배당요구 종기를 구분했는가
• 선순위 임차인의 보증금에서 예상 배당액을 뺀 잔액을 계산했는가
• 그 잔액과 세금·이자·명도비용을 입찰가에 반영했는가

서류로 날짜나 보증금 액수를 확인할 수 없는데 수익 계산만 잘 나오는 물건이라면, 저는 입찰가를 낮추거나 그냥 넘깁니다. 임의경매개시결정 등기는 경매가 시작됐다는 신호입니다. 임차인 보증금을 누가 얼마까지 부담할지는 그 앞에 쌓인 날짜와 배당 결과가 말해 줍니다.