전세사기 예방 서류 보는법 경매장에서 다시 배웠다

경매 물건을 보다 보면 세입자가 보증금을 전부 돌려받지 못하는 집이 있습니다. 집은 멀쩡하고 계약서에도 도장이 찍혀 있는데, 먼저 돈을 받을 사람이 너무 많았던 겁니다. 전세 계약 전에 서류를 보는 이유는 집주인을 의심하기 위해서가 아닙니다. 집이 팔려도 내 보증금을 돌려받을 자리가 있는지 확인하기 위해서죠.

서류는 계약 당일에 중개인이 펼쳐 주는 것만 보지 마세요. 계약금을 보내기 전에 직접 발급한 자료로 한 번, 잔금을 보내기 직전에 다시 한 번 봐야 합니다. 그사이에 소유자나 권리관계가 달라질 수 있으니까요. 제가 경매장에서 먼저 보는 순서대로 적어보겠습니다.

등기사항증명서는 주소부터 맞춰 본다

등기사항증명서 첫 장의 표제부에는 건물의 소재지와 구조가 나옵니다. 계약서에 적힌 동·호수와 같은지 먼저 대조합니다. 다세대주택은 호실마다 등기가 나뉘지만, 다가구주택은 건물 전체가 한 소유물인 경우가 많습니다. 겉모습이 비슷해도 보증금 위험을 계산하는 방식은 완전히 달라집니다.

갑구에서는 소유자와 소유권 변동을 봅니다. 계약서의 임대인 이름, 신분증, 등기상 소유자가 일치해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서 등으로 권한을 확인하고, 소유자에게 계약 내용과 입금 계좌를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 갑구에 압류·가압류·경매개시결정이 있다면 이유와 해소 여부를 확인하기 전에는 계약금을 보내지 않습니다.

특히 ‘신탁’이라는 글자가 보이면 멈춥니다. 예전 소유자가 여전히 집주인처럼 계약을 진행하는 사례가 있습니다. 신탁원부를 통해 임대 권한과 수탁자의 동의 조건을 확인해야 합니다. 구조가 낯설다면 그 물건을 건너뛰는 것도 투자자가 현장에서 쓰는 판단입니다.

을구의 근저당은 실제 대출잔액만 믿으면 안 된다

을구에는 근저당권 같은 담보권이 표시됩니다. 여기서 볼 숫자는 집주인이 말한 ‘남은 대출 1억 원’만이 아닙니다. 등기에 적힌 채권최고액도 확인해야 합니다. 예를 들어 매매 시세가 3억 원인 집에 선순위 근저당 채권최고액 1억 5천만 원이 있고, 내가 넣을 보증금이 1억 8천만 원이라면 두 금액의 합은 3억 3천만 원입니다. 이 숫자만으로 배당액이 확정되는 것은 아니지만, 시세보다 큰 금액이 앞뒤로 걸린 계약을 가볍게 볼 수는 없죠.

경매에서는 호가대로 팔린다는 보장도 없습니다. 매물 광고의 희망 가격 하나로 계산하지 말고, 주변 실거래와 비슷한 면적·상태의 거래를 비교해야 합니다. 집주인이 잔금으로 대출을 갚겠다고 한다면 말로 끝내지 말고, 말소에 필요한 금액과 지급 절차를 은행·중개인과 확인해 계약서에 구체적으로 적어야 합니다. ‘대출 정리 예정’ 같은 문구만 믿고 잔금을 먼저 보내는 건 위험합니다.

등기에는 아직 반영되지 않은 신청이 있을 수도 있으니 발급 시각도 봅니다. 계약 전날 출력한 종이 한 장을 잔금일까지 그대로 들고 가면 안 됩니다. 잔금 직전 등기를 다시 확인하고, 새 근저당이나 소유권 이전 움직임이 보이면 송금을 멈춘 뒤 사실관계를 확인합니다.

다가구는 등기부에 없는 보증금이 더 무섭다

초보가 가장 자주 놓치는 건 다른 세입자 돈입니다. 다가구주택은 내 호실만 따로 경매에 나오는 집합건물과 다릅니다. 같은 건물의 앞선 임차인들이 받은 확정일자와 보증금이 내 회수 가능액에 영향을 줍니다. 그런데 그 보증금이 등기사항증명서 을구에 한 줄씩 적히지는 않습니다.

가령 건물 예상 매각대금이 5억 원이고, 선순위 대출과 앞선 세입자 보증금이 이미 4억 5천만 원이라면 내 보증금 1억 원은 상당 부분 위험합니다. 실제 배당은 각 권리의 순위와 금액, 비용에 따라 달라지지만, 이 정도면 ‘월세가 잘 나간다’는 설명으로 덮을 숫자가 아닙니다. 임대인에게 다른 호실의 임대차 현황과 보증금 자료를 요구하고, 확정일자 부여 현황과 전입세대확인서로 대조해야 합니다. 계약 단계에서 열람 가능한 범위와 필요한 서류는 주민센터에서 확인할 수 있습니다.

임대인이 자료 제공을 꺼리거나 다른 세입자의 보증금 규모를 분명히 말하지 못하면 보수적으로 봅니다. 주택도시보증공사도 단독·다가구주택의 보증 가입을 심사할 때 다른 세입자의 선순위 보증금을 따로 확인합니다. 보증보험 가입 가능 여부는 계약 전에 주택도시보증공사 등 해당 보증기관에 물어보되, 사전 조회 결과를 최종 가입 승인으로 받아들이지는 마세요.

건축물대장과 계약서에서 걸러진다

건축물대장에서는 실제 계약할 곳이 주택으로 기재돼 있는지, 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 현장에서는 주거용 원룸처럼 보여도 대장에는 근린생활시설로 적힌 경우가 있습니다. 주택도시보증공사의 반환보증 심사에도 건축물대장상 위반건축물 여부가 반영됩니다. 중개인의 ‘다들 전세로 산다’는 말보다 대장의 용도가 먼저입니다.

계약서에는 등기와 대장에 적힌 주소, 동·호수를 그대로 옮겨야 합니다. 임대인과 입금받을 계좌 명의도 확인합니다. 중개대상물 확인·설명서의 권리관계, 선순위 임차인 관련 설명, 보증금 반환보증 안내를 계약서와 대조하고 빈칸은 설명을 받아 채웁니다. 임대인의 국세·지방세 체납 정보와 확정일자 부여 현황도 확인 대상입니다. 주택임대차보호법은 계약 때 임대인이 이런 정보를 제시하도록 정하고 있습니다.

입주하고 전입신고만 하면 모든 위험이 사라지는 것도 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 때의 다음 날부터 대항력이 생기고, 우선변제권에는 확정일자도 필요합니다. 그래서 잔금일에는 등기를 다시 보고, 열쇠를 받아 실제로 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 지체 없이 챙깁니다. 집주인이 나중에 근저당을 잡지 않겠다는 특약도 적을 수 있지만, 특약 한 줄이 이미 앞선 권리를 지워 주지는 않습니다.

저는 전세집을 볼 때 인테리어보다 먼저 ‘이 집이 경매에 나오면 내 돈은 몇 번째인가’를 떠올립니다. 서류를 다 읽고도 선순위 금액이나 임대 권한이 설명되지 않는 집이라면, 마음에 드는 집을 놓치는 비용보다 보증금을 잃을 위험이 훨씬 큽니다.