전세사기 예방 특약사항 넣어봤더니 계약이 달라졌다

경매 서류를 보다 보면 전세보증금이 왜 위험해졌는지 날짜 몇 개로 드러날 때가 있습니다. 세입자가 잔금을 치르고 이사한 날, 집주인이 근저당권을 설정한 날, 세입자의 전입신고일이 하루 사이에 몰려 있죠. 계약할 때는 멀쩡해 보였던 집도 그 사이 권리관계가 바뀌면 이야기가 달라집니다. 저는 전세계약서를 볼 때 보증금 액수 다음으로 전세사기 예방 특약사항을 읽습니다. 다만 특약은 사고를 막기 위한 약속이지, 이미 위험한 집을 안전하게 바꾸는 문장은 아닙니다.

잔금 전후의 하루를 계약서에 적는 이유

세입자는 집을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 계약서에 확정일자까지 받아야 경매·공매에서 우선변제를 주장할 요건도 갖춥니다. 그래서 계약일부터 입주 직후까지 권리관계가 바뀌는지 봐야 합니다. 법무부도 세입자가 대항력을 갖추기 전 근저당권을 설정하면 계약을 해제할 수 있도록 특약에 담는 방안을 안내해 왔습니다.

제가 계약서에 넣는다면 시점을 ‘잔금일’로만 쓰지 않겠습니다. 이사와 전입신고가 잔금일보다 늦을 수 있기 때문입니다.

• ‘임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날까지 임차 목적물에 새로운 근저당권·전세권을 설정하거나 압류·가압류 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 권리를 발생시키지 않는다. 이를 위반하면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 받은 보증금 전액을 즉시 반환한다.’

문구를 넣었다고 등기가 자동으로 막히지는 않습니다. 계약 당일, 잔금 송금 직전, 입주 후에 등기사항증명서를 다시 떼어 갑구와 을구를 확인해야 합니다. 위반이 확인되면 반환을 요구할 근거는 생기지만, 상대가 돈을 돌려주지 않으면 별도 절차가 필요할 수 있습니다. 그래서 이상한 권리가 보인 상태에서 잔금부터 보내는 판단은 피합니다.

기존 근저당을 지운다는 말은 날짜와 돈의 흐름까지

예를 들어 시세를 3억 원으로 본 집에 채권최고액 1억 2천만 원의 근저당이 있고, 새 전세보증금이 2억 원이라고 해보죠. 둘을 더하면 3억 2천만 원입니다. 실제 대출잔액이 채권최고액과 같다는 뜻은 아니지만, 등기에서 먼저 확인되는 위험의 크기는 가볍지 않습니다. 경매에서는 기대한 시세 그대로 팔린다는 보장도 없습니다.

집주인이 ‘잔금 받으면 대출 갚고 지울게요’라고 말하는 경우가 있습니다. 이때는 말소할 등기의 접수번호, 상환할 금융기관, 처리 시점을 계약서에 특정하는 편이 낫습니다.

• ‘임대인은 잔금 지급과 동시에 을구 접수번호 ○○번 근저당권의 피담보채무를 상환하고 말소 절차를 진행한다. 임차인은 해당 금융기관으로 직접 송금하는 방식으로 상환금 지급에 협조할 수 있으며, 임대인은 상환확인자료와 말소 접수자료를 임차인에게 제공한다. 약정한 말소가 이행되지 않으면 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다.’

실제 계약에는 ‘○○번’을 등기사항증명서의 접수번호로 바꿔 적어야 합니다. 금융기관에 직접 보내는 금액과 집주인에게 보내는 잔액도 송금 전에 맞춰야 하고요. 말소 접수만으로 끝내지 말고, 나중에 등기에서 근저당권이 실제로 사라졌는지 확인합니다. 선순위 권리가 여럿이거나 말소 방식에 협조하지 않는다면 저는 그 집을 다시 계산합니다.

등기에 안 보이는 돈도 확인해야 합니다

다가구주택은 다른 세입자들의 보증금이 한 장의 등기사항증명서에 전부 표시되지 않습니다. 선순위 임차인의 보증금과 임대인의 체납세금까지 더하면, 겉으로 보이는 근저당이 작아도 남는 돈이 부족할 수 있습니다. 법무부의 주택임대차 표준계약서에는 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 때 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약도 담겼습니다.

• ‘임대인은 계약 체결 전 선순위 임대차의 보증금·확정일자 현황과 국세·지방세 체납 여부를 사실대로 알리고 확인에 필요한 자료 제공에 협조한다. 고지하지 않은 선순위 임대차나 체납 사실이 확인되면 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전액을 반환한다.’

이 조항 역시 자료 확인을 대신하지 못합니다. 다가구라면 선순위 임대차 현황을 요구하고, 세금은 관련 열람 절차로 확인합니다. 중개사에게도 확인한 자료와 설명 내용을 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 남겨 달라고 합니다. 집주인이 자료를 보여주지 않으면서 특약만 넣어 주겠다면, 그 특약을 믿고 들어갈 이유가 없습니다.

반환보증 특약은 가입 가능 여부부터 맞춰야 합니다

‘보증보험 되니까 괜찮다’는 말도 현장에서 자주 듣습니다. 하지만 전세보증금반환보증은 주택가격, 선순위채권, 건물과 토지의 소유관계, 계약서 내용 등을 심사합니다. 주택도시보증공사는 임차인의 귀책 없이 반환보증에 가입할 수 없다면 계약을 취소하고 보증금을 돌려받는 특약을 권합니다.

• ‘임차인이 기한 내 전세보증금반환보증을 신청했으나 임차인의 귀책사유 없이 임대인 또는 임차 목적물의 사유로 가입이 거절된 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 전액 반환한다.’

신청 기한과 대상 보증기관은 계약 전에 확인해 두는 게 좋습니다. 전세자금대출이 꼭 필요한 사람이라면 대출 불승인 때의 처리도 별도 특약으로 적되, 임대인이나 주택의 문제로 거절된 경우와 임차인 신용 문제로 거절된 경우를 구분해야 분쟁이 줄어듭니다. 또 반환보증에 가입할 계획이라면 보증금반환채권의 양도나 담보 제공을 금지하는 문구를 함부로 넣지 마세요. 보증 심사에 걸릴 수 있습니다.

특약을 여러 줄 받아내는 것보다 중요한 건 확인한 사실과 실제 돈의 흐름이 그 문장에 맞는지입니다. 등기와 선순위 보증금이 불안한데 집주인이 설명을 미루면, 저는 문장을 더 고치기보다 계약 자체를 멈춥니다. 경매장에서 보증금을 잃을 뻔한 세입자를 본 뒤로는 그 판단이 좀처럼 바뀌지 않았습니다.