전세사기 예방 보험 믿고 계약하려다 멈춘 이야기
얼마 전 경매 물건을 보다가 세입자의 보증금이 낙찰대금으로는 다 돌아가기 어려운 집을 봤습니다. 등기부에 적힌 근저당권 설정액과 세입자 보증금을 더하니 집값에 바짝 붙어 있더군요. 경매장에서는 이런 숫자가 배당표로 드러납니다. 전세계약을 맺기 전에는 그 숫자를 직접 찾아야 하고요. 그때 가장 자주 듣는 말이 ‘전세사기 예방 보험 들면 괜찮지 않나요?’입니다.
보통 그 말은 전세보증금반환보증을 가리킵니다. 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 정해진 절차에 따라 지급하는 상품이죠. 유용한 안전장치지만, 가입할 수 있는 집인지부터 확인해야 합니다. 계약서에 ‘보증 가입 예정’이라고 적힌 것과 실제 보증서가 발급된 것은 전혀 다른 상태입니다.
‘보험 들면 된다’는 말 앞에서 계산기를 꺼낸 이유
현장에서 만나는 사례를 숫자로 바꿔보겠습니다. 임대인이 집값을 3억 원이라고 말하는 빌라의 전세보증금이 2억 2천만 원이고, 등기부에 먼저 설정된 근저당권 채권최고액이 5천만 원이라고 해보죠. 주택도시보증공사가 인정하는 주택가격이 2억 8천만 원이라면, 일반적인 보증한도 계산의 출발점은 그 90%인 2억 5,200만 원입니다. 여기서 선순위채권 5천만 원을 빼면 2억 200만 원. 보증금 2억 2천만 원에 못 미칩니다.
실제 심사에는 주택 유형과 권리관계 등 다른 조건도 들어갑니다. 그래도 이 계산 하나로 분명해지는 게 있습니다. 집주인이 부르는 시세와 보증기관이 인정하는 가격은 같지 않을 수 있다는 겁니다. 중개사가 ‘주변에서 3억에 팔렸다’고 말해도 그 말만으로 보증 가입을 전제하면 위험합니다.
특히 다가구주택은 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다. 먼저 들어온 다른 세입자의 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있기 때문입니다. 주택도시보증공사도 다가구의 보증한도를 볼 때 선순위 임차보증금을 함께 따집니다. 선순위 보증금 내역을 확인하기 어렵거나 설명이 자꾸 달라진다면, 저는 그 집의 수익성보다 보증금 회수 가능성을 먼저 의심합니다.
전세대출 보증과 보증금 반환보증은 이름부터 확인합니다
전세대출을 받았으니 보험도 가입됐다고 생각하는 분이 있습니다. 은행 대출에 붙는 보증은 대출을 취급하기 위한 보증일 수 있습니다. 세입자가 계약 종료 후 보증금을 돌려받는 전세보증금반환보증과 목적이 다릅니다. 은행 창구에서는 가입한 상품의 정확한 이름, 보증 대상, 보증금액이 적힌 서류를 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 한국주택금융공사의 전세지킴보증도 신청 조건이 서로 다릅니다. 한국주택금융공사 상품은 전세자금보증 이용 여부 등도 살펴봅니다. 어느 기관이든 간편 조회 화면에서 ‘가능’으로 보였다는 것만으로 가입이 확정되지는 않습니다. 서류를 내고 심사를 거쳐 보증서가 발급됐는지까지 봐야 합니다.
시점도 놓치기 쉽습니다. 주택도시보증공사는 일반적인 신규 계약의 신청기한을 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전으로 안내합니다. 계약을 다 치른 뒤 한참 지나서 알아보면 신청 기한부터 걸릴 수 있습니다. 저는 계약 전에 해당 주택의 보증 가능 조건을 확인하고, 잔금과 전입을 마친 뒤에는 신청과 발급 여부를 끝까지 확인하는 편입니다.
경매로 넘어가면 보증서 한 장으로 바로 끝나지 않습니다
보증에 가입했어도 임대인이 돈을 주지 않는 순간 곧바로 현금이 입금되는 구조는 아닙니다. 주택도시보증공사 안내에 따르면 계약이 끝나고 1개월이 지나도록 보증금을 못 받은 경우가 보증사고에 해당합니다. 경매나 공매가 진행됐다면 배당 후에도 돌려받지 못한 금액을 확인해야 합니다. 사고 유형에 따라 요구하는 서류와 절차가 다릅니다.
계약 종료 후 미반환을 이유로 이행을 청구할 때는 주택임차권등기 절차도 중요합니다. 새집 입주일이 잡혔다고 먼저 전출하거나 집을 비우면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 주택도시보증공사 역시 담당자 확인 전 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있다고 안내합니다. 이사를 서둘러야 한다면 임차권등기가 등기부에 기재됐는지 확인하고, 보증기관 담당자와 순서를 맞춰야 합니다.
제가 경매장에서 배운 건 권리의 ‘순서’가 돈의 순서가 된다는 사실입니다. 계약 전 등기부의 소유자와 근저당권 설정액을 보고, 다가구라면 다른 임차인의 선순위 보증금도 확인합니다. 잔금일에는 등기부를 다시 떼어 권리 변동을 살피고, 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 보증은 이 확인을 마친 뒤에 얹는 안전장치입니다.
가입이 어렵다는 집에는 이유가 있습니다
보증 가입이 어렵다는 답을 들으면 보증료 몇십만 원을 아꼈다고 생각할 일이 아닙니다. 집값에 비해 보증금과 앞선 채권이 너무 크거나, 확인되지 않은 권리가 있을 가능성을 다시 봐야 합니다. 물론 심사 탈락 사유는 제각각이니 담당 기관에 정확한 이유를 물어야 합니다.
저라면 보증 가입을 계약 조건으로 이야기하면서도, 가입이 안 될 때 계약금을 어떻게 돌려받을지 특약 문구를 계약 전에 공인중개사와 확인하겠습니다. ‘가입될 거예요’라는 구두 설명만 듣고 잔금을 치르는 일은 피합니다. 세입자의 전 재산에 가까운 돈이 걸린 계약이라면, 마음에 드는 집을 놓치는 아쉬움보다 보증금을 회수할 수 있는지가 먼저입니다.
