강남 소형 아파트 하락 소식에 경매 물건을 다시 봤다
얼마 전 강남의 전용 59㎡ 아파트 경매 물건을 보던 후배가 제게 물었습니다. “최근 거래가가 내려갔으니 감정가보다 싸게 받으면 남는 거 아니에요?” 입찰장에서 비슷한 말을 여러 번 들었습니다. 강남 소형 아파트 하락이라는 말이 들릴 때일수록 저는 낙찰가보다 먼저 그 거래가 왜 낮았는지부터 봅니다.
같은 단지, 같은 면적이라도 저층과 고층, 수리된 집과 손댈 곳이 많은 집의 가격은 다릅니다. 거래 한 건이 낮게 찍혔다고 단지 전체 시세가 그만큼 내려간 것도 아닙니다. 경매에서는 이 차이를 대충 넘기는 순간 입찰가가 틀어집니다.
낮은 실거래가 한 건으로 입찰가를 정하지 않는다
제가 먼저 펼치는 건 국토교통부 실거래가 공개시스템의 같은 단지 거래 내역입니다. 전용면적이 같아도 층, 거래일, 계약 취소 여부를 나눠 봅니다. 가능하면 같은 동의 거래를 찾고, 없으면 향과 상태가 비슷한 집으로 범위를 넓힙니다. 최근 거래가 드물다면 몇 달 전 가격을 현재 가격처럼 쓰지 않습니다.
예를 들어 전용 59㎡ 한 채가 18억 원에 거래된 뒤 비슷한 면적의 다른 집이 17억 원에 거래됐다고 해보죠. 숫자만 보면 1억 원 하락입니다. 그런데 뒤의 집이 저층에 내부 수리도 필요한 집이라면 두 거래를 그대로 비교하기 어렵습니다. 반대로 조건이 비슷한 집들이 연달아 낮은 가격에 팔렸다면 매수자들이 받아들이는 가격이 달라졌을 가능성을 봐야 합니다.
호가도 따로 봅니다. 중개업소에 나온 가격은 집주인이 받고 싶은 금액이지, 바로 팔리는 가격이 아닙니다. 저는 같은 단지에 매물이 몇 개 쌓였는지, 가격을 낮춘 물건이 있는지, 그 가격에도 거래가 되는지를 묻습니다. 현장에서 확인한 매물 상태와 실거래가가 맞물릴 때 비로소 입찰 상한선을 잡을 수 있습니다.
경매 물건은 시세보다 권리가 먼저다
가격이 내려간 동네의 경매 물건은 유독 싸 보입니다. 하지만 감정평가액은 평가 시점의 숫자입니다. 입찰일의 매매 가능 가격과 같지 않습니다. 유찰 횟수만 보고 할인율을 계산하면 기준부터 어긋날 수 있습니다.
권리분석에서는 등기사항증명서의 말소기준권리와 그 앞뒤의 권리를 확인합니다. 이어 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 자료, 임대차 관련 자료를 서로 대조합니다. 서류에 적힌 점유자와 현장에서 확인한 사람이 다르면 이유를 확인할 때까지 가격 계산을 멈춥니다. 인수할 수 있는 임차보증금이나 별도 검토가 필요한 권리가 있으면 낙찰가가 낮아도 실제 부담은 커집니다.
예전에 봤던 물건도 사진에는 빈집처럼 보였지만 현장에서는 사람이 드나드는 흔적이 있었습니다. 그 물건은 서류와 점유 상태를 더 확인하기 전까지 입찰가를 적지 않았습니다. 경매 경험이 쌓여도 모르는 점유 관계를 ‘명도하면 되겠지’ 하고 넘길 수는 없더군요. 명도에 드는 시간과 비용은 물건마다 크게 다릅니다.
낙찰가와 매도가 사이에 빠지는 돈
숫자를 하나 놓고 계산해보겠습니다. 아래 금액은 실제 거래 사례가 아니라 입찰가를 검토하는 예시입니다. 낙찰가가 15억 8천만 원이고 취득 관련 세금과 등기 비용 7천만 원, 수리와 명도 비용 4천만 원, 보유 중 이자와 관리비 3천만 원이 든다면 투입액은 17억 2천만 원입니다. 17억 5천만 원에 팔아도 매도 비용과 양도세를 빼기 전 차이는 3천만 원뿐입니다. 예상 비용이 조금만 늘거나 매도가가 낮아지면 손익은 뒤집힙니다.
세금은 보유 주택 수와 취득 시점, 매도 방식에 따라 달라집니다. 대출도 ‘낙찰가의 몇 퍼센트’라는 말만 믿고 들어가면 곤란합니다. 경락잔금대출의 가능 금액과 금리는 본인 조건, 담보 평가, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 저는 입찰 전에 금융기관에서 해당 물건을 기준으로 자금 계획을 확인하고, 대출이 줄어들었을 때 넣을 현금까지 계산합니다.
관리비 체납이나 예상보다 큰 수리비처럼 현장에서 드러나는 비용도 있습니다. 공실 상태가 길어지면 매달 나가는 돈이 늘어납니다. 그래서 예상 매도가를 가장 좋은 거래 한 건에 맞추기보다, 실제로 팔릴 만한 보수적인 가격으로 놓고 계산합니다.
가격이 내려갈수록 현장에서 확인할 것
저는 입찰 전 같은 단지와 주변 단지를 걸어봅니다. 역까지 실제 걸리는 시간, 단지 관리 상태, 동 위치, 소음, 주차 여건을 확인합니다. 가능하다면 비슷한 면적 매물도 살펴봅니다. 사진에는 안 보이는 수리 범위가 보이고, 매수자가 왜 특정 동이나 층을 피하는지도 들을 수 있습니다.
그다음엔 팔리는 데 걸릴 시간을 생각합니다. 소형 아파트라고 언제나 빨리 팔리는 건 아닙니다. 거래가 뜸한 시기에는 좋은 물건도 매수자를 기다려야 합니다. 보유 기간이 길어져도 버틸 현금이 있는지, 세입자가 있는 상태로 팔 때와 비워서 팔 때 어느 쪽이 현실적인지까지 따져봅니다.
강남 소형 아파트 하락 소식은 경매 물건을 다시 들여다볼 이유는 됩니다. 다만 입찰 이유가 되려면 최근 실거래의 조건, 인수할 권리, 점유 상태, 자금 조달과 매도 비용이 한 장의 계산표에서 맞아야 합니다. 저는 그중 하나라도 확인이 안 되면 좋은 지역의 물건이라도 입찰표를 접습니다. 놓친 낙찰은 아쉽지만, 확인하지 않은 비용을 떠안는 일은 훨씬 오래 남습니다.
