LH임대주택 세입자 있는 집에 입찰할 뻔했다
법원에서 다세대주택 한 채를 보다가 현황조사서의 ‘LH 전세임대’라는 문구에 손이 멈춘 적이 있습니다. 감정가보다 꽤 싸 보였는데, 세입자가 낸 보증금만 보고 입찰가를 쓰기엔 찜찜했습니다. 계약서에서 집주인에게 보증금을 건넨 쪽이 누구인지 확인해야 했기 때문입니다.
경매 물건에 LH임대주택 세입자가 있다는 말을 들으면, 먼저 임대 방식부터 구분해야 합니다. 이 차이를 놓치면 낙찰 뒤 예상하지 못한 보증금 반환 문제를 만날 수 있습니다.
같은 LH임대주택이라도 집주인이 다르다
LH가 공급하는 임대주택에는 국민임대, 행복주택, 매입임대, 전세임대 등이 있습니다. 국민임대나 행복주택은 보통 LH가 공급하는 단지에 입주하고, 매입임대는 LH가 사들인 집을 빌려주는 방식입니다. 전세임대는 구조가 다릅니다. 입주자가 살 집을 찾으면 LH가 주택 소유자와 전세계약을 맺고, 입주자에게 다시 빌려줍니다. LH청약플러스의 전세임대 안내에도 이 계약 구조가 나와 있습니다.
그래서 개인 소유 다세대주택 경매에서 ‘LH임대주택 입주자’가 보인다면 전세임대인지 먼저 확인합니다. 집에 사는 사람과 집주인 사이에 직접 계약이 있는지, LH가 집주인과 계약한 임차인인지에 따라 봐야 할 서류가 달라집니다. 현관 앞에서 거주자에게 들은 설명만으로는 알 수 없습니다.
보증금보다 먼저 날짜를 맞춰본다
제가 확인하는 순서는 등기사항증명서의 권리 설정일, 임대차계약 내용, 실제 입주와 전입일, 확정일자, 배당요구 여부입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 사건기록을 나란히 놓고 날짜가 서로 맞는지 봅니다. 전세임대라면 계약 당사자가 누구인지, 점유하고 전입한 입주자가 계약상 입주자와 같은지도 확인해야 합니다.
주택임대차보호법은 LH처럼 법에서 정한 법인이 주택을 임차해 입주자를 거주하게 한 경우의 대항력도 규정합니다. 따라서 ‘LH는 법인이라 전입신고를 못 하니 보호받지 못한다’고 단정하면 위험합니다. 반대로 현황조사서에 LH 이름이 적혔다고 언제나 낙찰자가 보증금을 떠안는 것도 아닙니다. 실제 점유와 주민등록, 선순위 권리와의 날짜 관계를 따져야 합니다.
특히 대항력과 배당금은 따로 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면, 남은 금액을 낙찰자에게 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 배당요구를 했다는 사실 하나만 보고 ‘이제 임차인은 사라진다’고 적어두면 안 됩니다. 국가법령정보센터에서 확인할 수 있는 주택임대차보호법과 관련 판례도 미배당 보증금 문제를 다루고 있습니다.
싸 보이던 입찰가가 비싸지는 순간
숫자로 놓으면 감이 빠릅니다. 아래는 계산 방식을 보여주기 위한 가정입니다. 시세를 2억 4천만 원으로 본 집에 1억 8천만 원을 써서 낙찰받는다고 합시다. 선순위 대항력이 있는 LH 전세임대 보증금이 1억 2천만 원이고, 배당에서 7천만 원만 회수한다면 남는 보증금은 5천만 원입니다. 낙찰자가 그 잔액을 인수하는 조건이라면 들어간 돈은 벌써 2억 3천만 원입니다.
여기에 취득세, 등기비용, 대출이자, 수리비, 미납 관리비 중 확인이 필요한 항목까지 더하면 ‘시세보다 6천만 원 싸게 샀다’는 첫 계산은 금세 무너집니다. 경락잔금대출을 쓸 생각이라면 대출 가능액과 잔금 납부일도 별도로 맞춰야 합니다. 임차인 보증금의 배당액은 선순위 채권, 집행비용 등 사건별 사정에 따라 달라지니 위 숫자를 실제 물건에 그대로 대입할 수는 없습니다.
저는 배당 예상액이 불분명한 물건이면 낙관적인 금액을 수익표에 넣지 않습니다. 인수 가능 금액을 보수적으로 잡아도 남는지 계산합니다. 그 단계에서 수익이 사라지면 입찰을 접는 편입니다. 입찰장에서 한 번 놓친 물건보다, 낙찰받고 나서야 알게 된 빚이 훨씬 오래 남습니다.
명도는 서류 확인 뒤에 생각한다
LH 전세임대 입주자가 거주하는 집이라면 낙찰 직후 곧바로 이사 날짜부터 요구할 일이 아닙니다. 누구에게 보증금을 반환해야 하는지, 배당으로 얼마가 지급되는지, 임대차가 어떻게 종료되는지 먼저 확인해야 합니다. 거주자와 LH가 각각 계약상 어떤 위치에 있는지 모른 채 명도비만 제시하면 대화도 꼬입니다.
입찰 전에는 매각물건명세서에 적힌 인수 사항을 읽고, 사건기록의 임대차 자료와 배당요구 내역을 확인합니다. 서류에 빈칸이 있거나 날짜가 어긋나면 법원 기록 열람만으로 해결되는 문제인지, LH 담당 부서나 전문가 확인이 필요한 문제인지 구분합니다. 입주자의 전입 사실과 계약 내용이 확인되지 않는다면 추측으로 입찰가를 높이지 않는 게 낫습니다.
LH임대주택이라는 이름이 물건을 안전하게 만들어주지도, 무조건 위험하게 만들지도 않습니다. 제게 중요한 건 계약서에 적힌 당사자와 보증금, 전입한 날, 배당 뒤 남을 돈입니다. 그 네 가지를 설명할 수 없는 물건이라면 가격표가 아무리 좋아 보여도 아직 살 준비가 안 된 집이라고 생각합니다.
