천안 신부동 오피스텔 경매, 12회 유찰 3.5천만

한줄 요약

12회 유찰된 천안 신부동 오피스텔, 11월 18일 최저가 3,479만원에 입찰 가능.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 신부12길 19-0(신부동), 3층325호 (신부동,신부동오피스텔)

신부동 오피스텔은 천안시 동남구 신부12길 19-0에 위치하고 있습니다. 면적 정보가 없다는 점이 조금 아쉽지만, 보통의 오피스텔 크기를 고려했을 때 1~2인 가구가 거주하기 적합할 것으로 보입니다. 이 지역은 천안역과 가까워 교통이 편리하며, 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 주변의 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수하죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,100만원이지만, 12번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 3,479만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 무려 51% 할인된 가격입니다. 인근 오피스텔 시세와 비교하면 상당히 저렴하다는 것을 알 수 있습니다. 예상 낙찰가는 3,652만원 전후로 보이며, 이는 인근 시세 대비 크게 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 1월 31일에 설정된 가압류입니다. 서울보증보험이 임차보증금에 대해 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출했으나, 대항력 여지가 있는 임대차관계의 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 따라서 등기부와 현황조사서를 통해 임차인의 존재 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 이슈는 현재로서는 보이지 않지만, 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 12회 유찰이라는 점은 분명히 매력적인 기회일 수 있습니다. 하지만 그만큼 주의해야 할 부분들도 많습니다. 임차인의 대항력 문제나 주변 시세에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 6% 이상으로 추정되며, 이는 적절한 투자 수익률을 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 12회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저가가 이미 충분히 낮기 때문에 3,500만원 내외로 설정할 것을 추천합니다. 취등록세는 약 168만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 3,647만원 정도가 필요할 것으로 보입니다. 명도 과정에서의 난이도나 추가적인 비용을 염두에 두고 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.