천안 신당동 아파트 경매, 2회 유찰 6,507만

한줄 요약

11월 17일 입찰, 2회 유찰로 최저가 6,507만원, 대지권 및 유치권 문제 주의 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/26234

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 2층202호 (신당동,에스씨그린아파트)

이 아파트는 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치한 에스씨그린아파트입니다. 주변은 주거지역으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있지만 자차 이용 시 큰 문제는 없습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 위치상으로는 실거주 및 임대 모두 가능해 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,280만원에서 시작했지만, 현재 최저입찰가는 6,507만원으로 감정가의 49%입니다. 솔직히 말하면, 가격이 크게 내려간 만큼 관심을 끌 수 있지만, 인근 시세와 비교했을 때 확실히 싸다는 느낌이 드는지는 확인이 필요합니다. 예상 낙찰가는 대략 6,832만원 선으로, 주변 시세 대비 큰 폭의 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2011년 12월 15일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건 대지권이 미등기 상태라는 점인데, 이는 나중에 문제가 될 수 있습니다. 또, 유치권 신고가 여러 건 들어와 있습니다. 주식회사 다흰, 도명엔지니어링(주), 김형래의 유치권 신고가 있지만 성립 여부는 불분명합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 대항력 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 문제와 유치권 신고 때문에 리스크가 큽니다. 하지만, 가격이 매력적이기 때문에 리스크를 감수할 수 있다면 수익률 측면에서 긍정적일 수도 있습니다. 다만, 유치권 문제가 해결되지 않는다면 명도 과정에서도 난항을 겪을 가능성이 높습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 그 이유는 유치권 및 대지권 문제 때문인데, 이런 리스크를 감수할 사람은 많지 않을 겁니다. 권장 입찰가는 최저가와 크게 다르지 않은 6,800만원 정도로 잡고, 취등록세 약 314만원을 포함해 총 투자금 약 7,000만원 정도를 예상해야 합니다. 이 물건은 리스크가 크지만, 해결만 된다면 수익성이 있을 수도 있습니다.