KB부동산 시세를 보고 입찰가를 다시 쓴 날
입찰 전날, 아파트 한 채의 가격을 다시 계산하다가 입찰가를 2천만 원 낮춘 적이 있습니다. KB부동산 화면에는 제 예상보다 높은 시세가 떠 있었지만, 같은 면적의 최근 거래를 뜯어보니 저층과 중층의 가격 차이가 컸습니다. 제가 보던 경매 물건은 저층이었고 내부 상태도 확인되지 않았죠. 그때부터 KB부동산 숫자는 입찰가를 정해 주는 답이 아니라, 가격 조사를 시작하는 기준으로 씁니다.
KB부동산에서 숫자보다 먼저 보는 것
아파트를 찾으면 매매 KB시세 일반가, 상위평균가, 하위평균가가 보입니다. 최근 실거래가와 매물평균가도 함께 표시되는 단지가 있습니다. 여기서 먼저 확인할 것은 단지 이름과 면적입니다. 같은 단지라도 전용면적과 타입이 다르면 비교 대상이 달라집니다. 경매 공고의 면적을 적어 두고 화면의 타입과 맞춰야 합니다.
그다음은 시세 기준일입니다. 숫자가 최근에 표시됐더라도 같은 면적의 거래가 드문 단지라면 실제 매수자를 만날 가격과 차이가 날 수 있습니다. 매물평균가도 호가의 평균이지 계약이 끝난 가격은 아닙니다. 특히 거래량이 적은 단지에서 매물 몇 개가 높게 나왔다고 그 가격에 곧 팔릴 거라 생각하면 입찰가가 쉽게 올라갑니다.
저는 일반가 하나만 적지 않습니다. 일반가와 하위평균가, 최근 거래의 날짜·층·면적을 나란히 적습니다. 경매 물건이 저층이거나 수리 상태를 모르면 일반가보다 낮은 가격에서 계산을 시작합니다. 다만 하위평균가 역시 해당 집의 확정된 매도가격은 아닙니다. 현장과 거래 사례를 보고 조정해야 합니다.
최근 거래 한 건이 입찰가를 흔드는 이유
가령 전용 84㎡ 아파트의 KB시세 일반가가 5억 원, 하위평균가가 4억 7천만 원이라고 해봅시다. 화면에 보이는 최근 거래가 5억 1천만 원이라도 그 거래가 탁 트인 중층이고 경매 물건은 소음이 있는 1층이라면 둘을 같은 가격으로 놓기 어렵습니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 거래를 더 찾아봅니다. 계약일과 층을 보고, 해제 신고된 거래인지도 확인합니다. 거래가 한 건뿐이면 인근의 비슷한 연식·규모 단지까지 범위를 넓힙니다. 비교 대상을 늘릴 때도 입지나 주차 여건이 다르면 가격을 그대로 옮겨 적지 않습니다.
현장에서는 숫자에 안 잡히는 것도 보입니다. 같은 동이라도 출입구 바로 앞인지, 지하 주차장에서 엘리베이터로 연결되는지에 따라 선호가 갈립니다. 관리사무소 주변 게시판에서 공사 안내를 확인하고, 중개업소에는 최근에 실제로 계약 가능한 가격대가 어느 정도인지 묻습니다. 한 곳에서 들은 말로 끝내지 않고 두세 곳의 답을 비교합니다. 제가 경매 물건의 내부에 들어갈 수 없다면 수리비는 보수적으로 잡습니다.
시세가 맞아도 권리를 놓치면 손해가 난다
KB부동산은 가격을 비교할 때 유용하지만, 경매 물건의 권리관계를 대신 판단해 주지는 않습니다. 입찰 전에 법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인합니다. 등기사항증명서도 다시 발급받아 말소기준이 되는 권리와 그 앞뒤 권리를 살핍니다. 서류를 며칠 전에 봤더라도 입찰 직전에는 사건 진행과 매각조건이 달라졌는지 다시 확인합니다.
특히 임차인이 있으면 점유 여부, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 확인해야 합니다. 서류에 적힌 내용끼리 어긋나거나 보증금 인수 가능성이 분명하지 않다면, 시세에서 몇 천만 원 싸게 낙찰받는다는 이유로 넘어갈 일이 아닙니다. 이런 물건은 입찰을 멈추고 자료를 더 확인하는 편이 낫습니다. 초보일수록 가격이 싸 보이는 이유부터 찾아야 합니다.
명도 비용도 숫자로 넣습니다. 점유자와 협의가 길어지면 잔금 납부 뒤에도 곧바로 수리하거나 임대할 수 없습니다. 이사 협의비, 관리비 확인, 공실 기간의 이자와 관리비까지 생각하면 화면상 시세와 낙찰가의 차이가 그대로 수익이 되지는 않습니다.
낙찰가를 쓰기 전에 계산하는 돈
예를 들어 보수적으로 예상한 매도가가 4억 7천만 원이고, 취득세 등 취득 관련 비용과 수리비·명도비·보유비용을 합쳐 3천만 원으로 잡았다고 해봅시다. 원하는 여유금이 2천만 원이라면 입찰가의 상한은 단순 계산으로 4억 2천만 원입니다. 여기에 매도 중개보수나 양도 때의 세금이 빠져 있다면 상한을 더 낮춰야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 취득·양도 조건에 따라 달라지므로 자기 상황에 맞춰 별도로 계산해야 합니다.
경락잔금대출도 KB시세에 일정 비율을 곱해 확정할 수 없습니다. 은행은 담보 평가뿐 아니라 낙찰가, 개인의 대출 현황, 물건 상태와 적용 규정을 함께 봅니다. 입찰 전에 취급 금융기관에 사건번호와 물건 조건을 전달해 예상 가능액과 필요한 자기자금을 확인합니다. 예상 대출액이 줄어도 잔금을 치를 수 있는지까지 계산해야 합니다.
제 입찰 메모에는 KB부동산 시세보다 먼저 ‘이 가격에 팔릴 근거’와 ‘내 돈이 얼마나 묶일지’가 적혀 있습니다. 시세 화면은 물건을 빠르게 걸러내는 데 좋습니다. 마지막 입찰가를 쓰게 하는 건 최근 거래, 현장 상태, 권리와 비용을 함께 놓고 본 계산입니다.
