분양 5억이라던 집의 입주비를 따져봤더니
얼마 전 입찰장에 함께 다니던 후배가 분양 안내문을 들고 왔습니다. 분양가가 5억 원이니 주변 신축보다 싸다는 겁니다. 저는 가격보다 먼저 입주 예정일과 납부 일정을 봤습니다. 경매에서는 낙찰가만 보고 들어갔다가 명도비와 수리비에 놀라는 사람이 있고, 분양에서는 계약금만 보고 들어갔다가 입주 때 필요한 돈에 놀라는 사람이 있습니다.
5억 원은 입주할 때까지 드는 돈이 아니었습니다
후배가 가져온 조건을 단순화해 계산해 봤습니다. 분양가 5억 원에 계약금 5천만 원, 중도금 3억 원, 잔금 1억 5천만 원인 경우입니다. 여기에 발코니 확장과 선택 품목 2천만 원, 중도금 이자 예상액 1천5백만 원, 취득세와 등기 등 부대비용을 가정한 1천5백만 원을 더하면 총지출은 약 5억 5천만 원이 됩니다. 뒤의 세 항목은 설명을 위한 가정입니다. 실제 금액은 계약 조건, 대출 방식, 보유 주택 수 등에 따라 달라집니다.
특히 중도금 대출을 받았다고 해서 입주할 때 잔금 1억 5천만 원만 준비하면 되는 건 아닙니다. 그때 중도금 대출을 갚거나 다른 대출로 전환할 수 있는지, 얼마까지 가능한지를 함께 계산해야 합니다. 입주 무렵의 소득과 대출 조건은 계약할 때 예상한 것과 달라질 수도 있습니다. 저는 분양 상담을 받으면 은행에 현재 조건을 묻고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 마련할 현금까지 따로 적습니다.
새 아파트라는 말보다 주변 거래를 먼저 봤습니다
분양가가 주변 시세보다 싸다는 말도 기준을 따져야 합니다. 같은 생활권의 오래된 아파트와 신축 예정 단지를 비교하면 새 집이 비싸 보일 수도, 싸 보일 수도 있습니다. 저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 가까운 단지의 거래를 보고, 면적과 층, 거래 시점을 맞춰 봅니다. 분양권 거래가 있다면 그것도 따로 확인합니다. 호가 한 건으로 입주 시점의 가격을 단정하지는 않습니다.
예를 들어 주변에서 바로 살 수 있는 비슷한 집이 5억 4천만 원에 거래됐다고 합시다. 앞서 계산한 분양 총지출 5억 5천만 원과 비교하면, 분양가 5억 원이라는 숫자만 봤을 때의 인상이 달라집니다. 물론 새집의 상태와 단지 규모, 입주 시점은 값에 영향을 줍니다. 다만 그 차이를 돈으로 얼마까지 인정할지는 매수자가 직접 정해야 합니다. 입주할 때 시세가 오를 거라는 기대만으로 부족한 자금을 메우는 계산은 위험합니다.
경매 물건과 나란히 놓으니 위험도 달랐습니다
같은 지역 경매 아파트를 4억 7천만 원에 낙찰받는다고 가정해 봅시다. 취득과 등기에 드는 비용 1천5백만 원, 수리비 3천만 원, 명도 관련 비용 1천만 원을 잡으면 5억 2천5백만 원입니다. 겉으로는 분양보다 2천5백만 원 낮습니다. 하지만 이 역시 가정일 뿐입니다. 점유자가 누구인지, 보증금을 인수할 가능성이 있는지, 집 상태가 어떤지에 따라 계산은 크게 바뀝니다.
경매라면 저는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기와 현장을 맞춰 봅니다. 서류에 보이지 않는 수리 상태나 점유 상황도 확인합니다. 분양은 아직 집을 직접 볼 수 없을 때가 많으니 확인할 대상이 다릅니다. 입주자모집공고와 계약서에서 공급금액, 선택 품목, 납부 일정, 입주 예정일, 전매 제한과 거주 의무 여부를 봅니다. 분양권을 넘겨 차익을 내겠다는 계획이라면 주택법상 제한과 해당 단지 조건을 계약 전에 확인해야 합니다.
계약금을 넣기 전에 가장 오래 본 숫자
후배에게 다시 적어 보라고 한 숫자는 예상 수익이 아니라 입주할 때 필요한 현금이었습니다. 계약금은 지금 낼 수 있어도, 중도금 대출 전환이 뜻대로 되지 않거나 입주가 늦어지면 생활비와 이자 부담이 겹칩니다. 주택도시보증공사의 분양보증이 있더라도 모든 비용과 손실을 대신 부담해 주는 것은 아닙니다. 납부 계좌와 보증 범위도 공고와 계약서에서 확인할 부분입니다.
경매에서 여러 번 손해를 피한 이유는 높은 수익률을 잘 맞혀서가 아닙니다. 마음에 드는 물건 앞에서도 비용을 한 줄씩 다시 썼기 때문입니다. 분양도 비슷했습니다. 5억 원이라는 광고 숫자 옆에 입주까지의 돈과 시간을 적어 놓으니, 그제야 그 집이 내 자금으로 감당할 수 있는 집인지 보였습니다.
