광교아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접은 이유

얼마 전 광교아파트 경매 물건을 보러 갔다가 현관 앞에서 한참 서 있었습니다. 같은 단지의 최근 거래가보다 최저매각가격이 꽤 낮아 보였거든요. 그런데 집에 돌아와 서류를 다시 펼치니 입찰가를 쓸 마음이 사라졌습니다. 경매에서 싸 보이는 가격은 출발점일 뿐입니다. 낙찰 뒤 내가 떠안아야 할 돈과 시간을 붙여야 비로소 가격이 보입니다.

같은 광교아파트라도 비교할 집을 잘 골라야 합니다

광교라는 이름만으로 시세를 묶으면 첫 단추부터 어긋납니다. 수원 쪽인지 용인 쪽인지, 어느 단지인지부터 다르고 같은 단지 안에서도 전용면적, 층, 향, 조망에 따라 거래 가격이 달라집니다. 경매 물건이 저층인데 고층 호수의 거래가를 기준으로 수익을 계산하는 경우를 현장에서 여러 번 봤습니다. 숫자는 그럴듯해도 실제 매수자를 만날 때는 차이가 드러납니다.

저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 거래를 먼저 봅니다. 계약일과 층, 해제 여부까지 확인하고 최근 거래 몇 건을 따로 적습니다. 거래가 한 건만 높게 찍혔다면 그 금액을 곧바로 시세로 쓰지 않습니다. 인근 중개업소에도 현재 매수자가 어느 가격대에서 움직이는지 묻습니다. 실거래가는 이미 체결된 계약이고, 내가 낙찰받은 집을 다시 팔 수 있는 가격은 별개의 문제니까요.

현장에 가면 지도에서 놓친 것도 보입니다. 동 출입구에서 주차장까지의 거리, 창 앞의 건물, 단지 안 경사, 공사 소음 같은 것들입니다. 특히 내부를 볼 수 없는 경매라면 같은 평형 매물을 둘러보더라도 경매 물건의 수리 상태까지 같다고 가정해선 안 됩니다. 저는 내부 확인이 안 될수록 수리비에 여유를 둡니다.

서류 세 장을 읽고도 점유자는 따로 확인합니다

법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 내려받으면 윤곽은 잡힙니다. 여기에 등기사항증명서를 대조해 말소되는 권리와 남을 수 있는 권리를 가릅니다. 문제는 서류가 현장의 모든 사정을 대신해 주지 않는다는 겁니다. 조사 시점 뒤에 점유 상황이 달라졌을 수도 있고, 적힌 내용만으로 임차인의 보증금 회수 가능액을 단정하기도 어렵습니다.

제가 먼저 적는 건 말소기준권리의 날짜와 임차인의 전입일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부입니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 선순위 임차인이 보증금을 배당으로 전부 돌려받지 못한다면 매수인이 남은 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 전입일 한 줄을 대충 넘기면 낙찰가 밖에서 큰돈이 더 나갈 수 있다는 얘기입니다.

예전에 입찰장에서는 ‘아파트니까 권리가 단순하겠지’라는 말을 들은 적이 있습니다. 아파트도 사람 사는 집입니다. 우편함과 출입문 흔적을 보고, 관리사무소에는 확인 가능한 범위에서 체납 관리비와 점유 상황을 묻습니다. 현장 확인만으로 권리가 확정되는 것은 아니지만, 서류와 현장이 어긋나는지 알아차리는 데는 도움이 됩니다. 확인되지 않는 부분이 남으면 그 위험을 입찰가에 반영하거나 물건을 접습니다.

낙찰가와 매도가 사이에는 비용이 줄지어 있습니다

계산 연습을 해보겠습니다. 아래 숫자는 특정 광교아파트의 실제 거래나 경매 사건이 아니라 비용 구조를 보여주기 위한 가정입니다. 비슷한 집을 12억 원에 팔 수 있다고 보고 10억 8천만 원에 낙찰받았다고 칩시다. 겉으로는 1억 2천만 원 차이입니다.

그런데 취득세 등 취득 비용 4천만 원, 수리비 1천만 원, 이사 협의와 명도에 드는 비용 1천5백만 원, 보유 기간의 이자와 관리비 2천만 원, 매도 비용 5백만 원을 가정하면 총투입액은 11억 7천만 원입니다. 남는 금액은 3천만 원입니다. 여기에는 양도와 관련된 세금, 예상보다 길어진 보유 기간, 추가 수리비가 아직 들어가지 않았습니다. 취득세와 대출 조건은 보유 주택 수와 개인 사정에 따라 달라지니 예시 금액을 그대로 입찰표에 옮기면 안 됩니다.

경락잔금대출도 낙찰받은 뒤 알아보면 늦습니다. 은행이 보는 담보가치와 내 기대 시세는 다를 수 있고, 대출 가능액과 금리도 개인별로 달라집니다. 입찰 전 금융기관에서 예상 조건을 확인하고, 대출이 줄었을 때 잔금을 낼 현금이 있는지 계산해 둬야 합니다. 매각대금을 제때 내지 못하면 이미 낸 보증금을 잃을 수 있습니다.

입찰표에는 가장 좋은 시나리오를 쓰지 않습니다

명도도 ‘이사비 조금 주면 끝나겠지’라고 계산하기 쉽습니다. 하지만 점유자가 누구인지, 매수인에게 대항할 권원이 있는지에 따라 절차가 달라집니다. 법이 정한 경우에는 인도명령을 검토할 수 있지만 모든 점유자에게 통하는 만능 절차는 아닙니다. 협의가 길어지면 대출 이자와 관리비는 그동안 계속 나갑니다. 체납 관리비 역시 공용부분에 해당하는 금액은 새 소유자가 부담할 수 있어 항목을 나눠 확인해야 합니다.

저는 입찰 전에 예상 매도가에서 취득 비용, 수리비, 명도비, 이자, 매도 비용을 먼저 뺍니다. 거기서 다시 예상 밖의 지출을 견딜 금액을 남기고 나서야 최고 입찰가를 씁니다. 그 가격으로는 낙찰이 어려워 보여도 올리지 않습니다. 광교아파트처럼 관심이 많은 곳에서는 입찰장에서 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 제가 그날 물건을 접은 이유도 단순했습니다. 싸 보이는 최저가보다, 확인되지 않은 임차인 문제와 얇아진 수익 여유가 더 크게 보였기 때문입니다. 놓친 물건은 다시 만날 수 있지만, 떠안은 권리와 잔금은 내 몫으로 남습니다.