전세권설정 한 줄을 보고 입찰가를 다시 썼다
얼마 전 입찰장에 가져갈 가격을 적다가 등기부 을구의 전세권설정 한 줄 때문에 계산을 처음부터 다시 했습니다. 감정가보다 여러 번 유찰된 물건이었고, 사진으로 본 내부 상태도 나쁘지 않았습니다. 그런데 전세권이 근저당권보다 먼저 등기돼 있었습니다. 이런 물건은 낙찰가만 보고 싸다고 말하면 안 됩니다.
전세권설정 날짜부터 다시 읽었다
전세권은 임대차계약서에 ‘전세’라고 적혀 있다고 생기는 권리가 아닙니다. 소유자와 전세권 설정에 합의하고 등기까지 마쳐야 합니다. 그래서 경매 물건을 볼 때도 계약서에 적힌 입주일만 보지 않고, 등기부의 전세권 접수일과 전세금, 대상 범위, 존속기간을 먼저 적어 둡니다. 건물 전체인지 일부인지에 따라서도 계산이 달라집니다.
그다음 근저당권·압류·가압류 등과 날짜를 나란히 놓습니다. 말소기준이 되는 권리보다 전세권이 뒤에 있다면 대체로 매각으로 소멸합니다. 반대로 그보다 앞선 전세권이라면 낙찰자가 인수할 가능성을 봐야 합니다. 국가법령정보센터에 실린 민사집행법 제91조도 이 구분을 규정합니다. 다만 날짜만 비교하고 입찰가를 쓰기에는 아직 한 가지가 더 남아 있습니다.
선순위 전세권은 배당요구 한 장이 갈림길이었다
선순위 전세권자가 전세권에 기해 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸합니다. 배당요구를 하지 않았다면 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 전세권의 존속기간이 끝났다는 이유만으로 저절로 말소된다고 생각하면 위험합니다. 제가 입찰 전 가장 오래 붙잡고 보는 부분도 전세권자의 배당요구 여부입니다.
숫자를 단순하게 바꿔 보겠습니다. 전세금 2억 원의 전세권이 먼저 설정됐고, 그 뒤에 근저당권이 잡힌 주택을 2억 4천만 원에 낙찰받는 상황입니다. 선순위 전세권이 인수된다면 낙찰대금 2억 4천만 원만으로 매입비를 계산할 수 없습니다. 전세금 반환 부담 2억 원까지 고려하면 이미 4억 4천만 원이고, 여기에 취득세와 등기비용, 수리비, 자금 이자가 붙습니다. 같은 낙찰가라도 전세권이 소멸하는 물건과 수익률이 전혀 다릅니다.
그래서 매각물건명세서의 ‘매각으로 소멸하지 않는 권리’와 임차인 현황을 읽고, 배당요구종기와 제출된 배당요구의 근거를 확인합니다. 명세서가 비어 있다고 안심하는 것도 조심스럽습니다. 대법원 2009다40790 판결에는 임차인 자격의 배당요구만 있었는데 선순위 전세권의 인수 사실이 명세서에 제대로 적히지 않아 매수인이 손해를 본 사례가 나옵니다. 서류끼리 맞지 않으면 사건 기록을 확인하고, 끝내 설명되지 않으면 저는 그 물건의 입찰을 접습니다.
전세권자와 임차인이 같은 사람이어도 권리는 둘이다
여기서 초보가 자주 헷갈립니다. 전세권설정등기를 한 사람이 실제로 거주하고 전입신고와 확정일자까지 갖춘 경우입니다. 겉으로는 같은 보증금 한 건처럼 보이지만, 등기된 전세권과 주택임대차보호법상 임차인의 권리는 성립 근거가 다릅니다. 임차인으로 배당요구했다고 전세권자로도 배당요구한 것으로 볼 수 없다는 것이 대법원 판례의 판단입니다.
반대 방향도 조심해야 합니다. 전세권에 기한 배당요구로 전세권이 소멸하더라도, 그 사람이 별도로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고 보증금을 전액 받지 못했다면 미회수액 문제가 남을 수 있습니다. 따라서 전세권이 ‘소멸’한다고 표시됐다는 사실 하나만으로 보증금 부담을 0원으로 잡지 않습니다. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 배당받을 예상액을 따로 확인합니다. 특히 낙찰대금으로 모든 채권을 갚기 어려운 물건에서는 이 차이가 돈으로 바로 드러납니다.
입찰표를 쓰기 전에는 현장과 비용을 붙여 본다
제가 쓰는 순서는 단순합니다. 등기부에서 전세권의 순위와 금액을 적고, 매각물건명세서와 사건 기록에서 배당요구의 주체와 근거를 대조합니다. 이어 현황조사서와 현장에서 누가 점유하는지 확인합니다. 서류에 적힌 전세권자와 실제 점유자가 다르면 이유를 확인하기 전에는 명도 비용을 작게 잡지 않습니다. 점유자가 전세권자인지, 별도의 임차인인지에 따라 협의 내용도 달라지기 때문입니다.
시세도 호가 한두 개로 끝내지 않습니다. 같은 단지의 최근 거래와 현재 매물, 층·수리 상태를 비교한 뒤 인수할 전세금, 취득세, 잔금대출 이자, 수리비와 명도 비용을 빼고 입찰 상한을 정합니다. 대출 가능액은 물건과 차주의 조건에 따라 달라지니, 전세권 인수 가능성이 있는 물건은 금융기관에 조건을 확인하기 전까지 예상 대출금을 확정 수입처럼 계산하지 않습니다.
전세권설정이 보이면 겁부터 낼 필요는 없습니다. 다만 등기 순위와 배당요구, 임차인의 별도 권리까지 확인해야 비로소 가격을 말할 수 있습니다. 입찰장에서 가장 아까운 건 놓친 물건보다, 확인하지 않은 보증금을 낙찰받고 나서 발견하는 일입니다.
