부동산계산기만 믿고 입찰했다가 숫자가 달라졌다
얼마 전 입찰을 앞두고 부동산계산기에 낙찰가와 예상 매도가를 넣어봤다. 화면에는 제법 그럴듯한 수익이 떴다. 그런데 현장에서 받아온 수리 견적과 점유자 이야기를 계산표에 더하니 숫자가 확 달라졌다. 경매를 오래 하면서 느낀 건, 계산기가 틀렸다기보다 제가 빠뜨린 비용을 계산기가 알아서 찾아주지는 않는다는 것이다.
낙찰가와 시세 차이만 보면 돈이 남아 보인다
설명을 위해 가상의 아파트를 하나 놓아보자. 낙찰 예상가가 2억 3,000만 원이고, 인근 매도 가능 가격을 2억 7,500만 원으로 잡으면 차이는 4,500만 원이다. 처음 경매를 보는 분은 이 숫자에 눈이 간다. 저도 예전에는 그랬다. 하지만 2억 7,500만 원은 실제로 그 가격에 팔린다는 보장이 없는 예상치다.
시세를 넣을 때는 호가 한 건보다 같은 단지의 최근 거래, 층과 향, 내부 상태를 함께 본다. 국토교통부 실거래 자료에서 비슷한 면적의 거래를 확인하고, 현장 중개업소에서 지금 매수자가 붙는 가격을 다시 묻는다. 거래가 드문 물건이라면 높은 호가를 기준으로 수익을 계산하지 않는다. 한 달 안에 팔아야 하는 상황을 가정한 가격도 따로 적어둔다.
이 가상 물건의 비용을 다음처럼 잡으면 계산이 달라진다. 금액은 이해를 돕기 위한 예시이고, 실제 세금과 수수료는 물건과 취득자의 조건에 따라 달라진다.
- 취득세 등 취득 관련 세금 700만 원
- 등기·법무 비용 100만 원
- 명도 비용 300만 원
- 수리비 500만 원
- 대출 이자 450만 원
- 관리비·보유 비용 150만 원
- 매도 중개보수 120만 원
합계는 2,320만 원이다. 매도가와 낙찰가의 차이 4,500만 원에서 빼면 양도 관련 세금을 반영하기 전 남는 돈은 2,180만 원이다. 수리 중 누수라도 발견돼 500만 원이 더 들거나, 매도가를 1,000만 원 낮춰야 한다면 수익은 금세 줄어든다. 계산기에는 잘 보이는 낙찰가보다 잘 안 보이는 비용을 더 꼼꼼히 넣어야 하는 이유다.
경매 물건은 계산하기 전에 권리부터 봐야 한다
가장 조심할 숫자는 임차보증금이다. 점유자가 있다는 이유만으로 낙찰자가 보증금을 모두 떠안는 것도 아니고, 매각물건명세서에 보증금이 적혀 있다고 무조건 배당으로 끝나는 것도 아니다. 대항력, 배당요구 여부, 배당 가능액, 매각으로 소멸하는 권리를 차례로 확인해야 한다. 법원 경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서, 등기 기록을 서로 대조하는 이유가 여기에 있다.
예를 들어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 3,000만 원인데 계산기에는 낙찰가만 넣었다고 해보자. 앞서 예상한 세전 수익 2,180만 원은 그 한 항목만으로 사라진다. 권리관계가 애매하면 보증금을 임의로 0원 처리하지 않는다. 판단 근거가 확보될 때까지 최대 인수 가능액을 별도 칸에 적고 입찰 상한가를 낮춘다.
공매도 마찬가지다. 매각 공고의 조건과 점유 현황을 확인하고, 경매에서 쓰던 계산표를 그대로 복사하지 않는다. 매수인이 부담할 수 있는 항목과 인도 절차가 물건마다 다르기 때문이다. 계산기는 권리분석이 끝난 뒤에 쓰는 도구다. 앞단의 판단이 틀리면 뒤에서 아무리 정확하게 더해도 답이 맞지 않는다.
경락잔금대출은 예상 한도보다 내 현금으로 계산한다
입찰장에서 종종 듣는 말이 있다. ‘잔금은 대출이 나오니까 괜찮다’는 것이다. 그런데 실제 대출 가능액은 물건의 담보 평가, 본인의 소득과 기존 부채, 금융기관 심사, 당시 규제에 따라 달라진다. 금융위원회의 대출 기준을 확인하되, 입찰 전에 금융기관에 해당 물건과 본인 조건으로 상담한 금액을 현금 계획에 반영하는 편이 안전하다.
가령 2억 3,000만 원에 낙찰받을 생각이라면 대출이 1억 5,000만 원 나오는 경우에도 낙찰대금 중 8,000만 원은 직접 마련해야 한다. 여기에 취득 관련 비용과 수리비, 명도비가 더해진다. 앞의 예시에서 잡은 이자 450만 원은 보유기간 전체의 가정치일 뿐, 잔금일에 필요한 현금을 대신해주지 않는다.
저는 계산표에 ‘최대로 빌릴 수 있는 금액’보다 ‘잔금일에 확실히 쓸 수 있는 금액’을 적는다. 대출 실행이 늦어지거나 한도가 줄어드는 경우를 생각해 현금 여유도 남긴다. 수익률이 좋아 보여도 잔금을 치를 자금이 빠듯하면 그 물건은 제 입찰가와 맞지 않는다.
입찰가를 올리기 전에 숫자 세 벌을 만든다
부동산계산기를 켜면 저는 매도가 하나만 넣지 않는다. 기대한 가격에 제때 파는 경우, 매도가가 낮아지는 경우, 매도까지 몇 달 더 걸리는 경우를 나눠 적는다. 보유기간이 길어지면 이자와 관리비가 늘고, 수리를 마친 뒤에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다. 숫자 세 벌을 펼쳐놓으면 최고가를 쓰고 싶은 마음이 조금 가라앉는다.
- 매도가: 최근 거래와 현장 문의를 바탕으로 기대 가격과 보수적인 가격을 각각 입력
- 취득 비용: 취득세와 부대세, 등기 비용을 본인 조건으로 확인
- 물건 비용: 인수 가능 금액, 명도, 체납 관리비, 수리비를 별도로 입력
- 자금 비용: 확인한 대출 가능액과 예상 보유기간으로 이자 계산
- 매도 후 금액: 중개보수와 양도 관련 세금을 따로 검토
특히 세금은 계산기에 뜬 숫자를 그대로 확정 비용으로 믿지 않는다. 주택 수, 취득 시점, 보유기간과 매도 방식에 따라 결과가 달라질 수 있어서다. 취득세는 관할 지방자치단체나 위택스에서, 양도 관련 세금은 국세청 안내와 개별 조건을 확인해 다시 넣는다. 입찰가를 정하는 날에는 세후 금액이 얼마인지까지 봐야 마음이 놓인다.
부동산계산기는 제가 놓친 숫자를 한눈에 보게 해주는 좋은 도구다. 다만 현장에 가서 확인한 점유 상태, 손볼 곳, 실제로 팔릴 가격은 사람 손으로 채워야 한다. 계산표의 빈칸이 많은 물건일수록 입찰가를 높일 근거도 부족하다. 저는 그 빈칸을 채우지 못한 날에는 입찰표를 접고 돌아오는 쪽을 택한다.
